Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. nowa ustawa deweloperska, wchodzi w życie dnia 1 lipca 2022 r. Jedną z kluczowych zmian w porównaniu z uchylaną przez nową ustawę deweloperską ustawą z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawa deweloperska), jest uregulowanie zasad i trybu zawierania oraz treści umowy rezerwacyjnej, która – pomimo szerokiego funkcjonowania w praktyce obrotu nieruchomościami na rynku deweloperskim – nie była przewidziana przez dotychczasowe przepisy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W uzasadnieniu do projektu ustawy (druk nr 985) wskazywano przede wszystkim, że brak regulacji w zakresie umów rezerwacyjnych może stanowić potencjalne źródło zagrożeń interesów nabywcy, gdyż istnieje ryzyko utraty wpłacanych przez nabywcę pieniędzy tytułem opłat rezerwacyjnych, jak również na deweloperze nie ciążą obowiązki przedkontraktowe w postaci obowiązkowego doręczenia nabywcy prospektu informacyjnego. Przepisy dotyczące umowy rezerwacyjnej zawarte zostały w art. 29-34 nowej ustawy deweloperskiej.
Przepisy dotyczące umowy rezerwacyjnej zawarte zostały w art. 29-34 nowej ustawy deweloperskiej
W świetle nowej ustawy deweloperskiej umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper (o którym mowa w art. 4 nowej ustawy deweloperskiej), a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (rezerwujący), której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Założyć można, że umowa rezerwacyjna będzie poprzedzać zawarcie przede wszystkim umowy deweloperskiej, niemniej jednak będzie ona mogła poprzedzać niemal każdą umowę między nabywcą a deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper przewidzianą w nowej ustawie deweloperskiej, przy czym będzie ona miała charakter fakultatywny.
Umowa rezerwacyjna będzie musiała zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności i powinna określać w szczególności takie elementy, jak: strony, miejsce i data zawarcia umowy, cena lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży, wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony, okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży, określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Umowa rezerwacyjna wydaje się szczególnie istotna z punktu widzenia zainteresowanych ofertą sprzedaży, którzy zakup lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego planują finansować poprzez kredyt. Mianowicie, umowa rezerwacyjna będzie zawierana na czas określony, przy czym w przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.
Strony umowy rezerwacyjnej będą mogły również ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy ma być związane z obowiązkiem zapłaty opłaty rezerwacyjnej, która ma być zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy między nabywcą a deweloperem. W przypadku zawarcia tej umowy, deweloper będzie przekazywał, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy, opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Nowa ustawa deweloperska, co ocenić należy jako rozwiązanie słuszne, określa także maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej. Opłata ta nie będzie mogła przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Co więcej, opłata ma być niezwłocznie zwracana w przypadku, gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu, w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej, gdy deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej (w tym przypadku opłata rezerwacyjna ma podlegać zwrotowi w podwójnej wysokości), a także gdy deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego. Opłata rezerwacyjna będzie zwracana w podwójnej wysokości także w przypadku, gdy deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunie wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpi do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, co dotyczyć jednak będzie wyłącznie sytuacji, gdy umowa rezerwacyjna będzie poprzedzała określony rodzaj umowy z deweloperem lub przedsiębiorcą innym niż deweloper.
Jak zasygnalizowano powyżej w kontekście okoliczności uzasadniających zwrot opłaty rezerwacyjnej, w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej deweloper będzie zobowiązany do informowania rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując czego dotyczy zmiana. Powyższe zobowiązanie nie dotyczy jednak zmian prospektu informacyjnego związanych z ujawnieniem roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej lub innych, określonych umów między nabywcą a deweloperem, oraz roszczeń o ustanowienie hipoteki przez nabywców na rzecz banków.
Autorka: Oliwia Wójcik
Radca prawny. Absolwentka kierunku Prawo na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie oraz Podyplomowych Studiów Podstawy Prawno-Ekonomiczne Procesu Inwestycyjnego organizowanych przez Szkołę Główną Handlową w Warszawie. Przedmiotem jej zainteresowań zawodowych jest prawo gospodarcze, ze szczególnym uwzględnieniem prawa zobowiązań. Posiada również praktyczne doświadczenie w prowadzeniu sporów sądowych.
