Umowa o roboty budowlane. Zabezpieczenie roszczenia inwestora  - wybrane zagadnienia

Zabezpieczenia na rzecz inwestora

Najczęściej występującym na rynku krajowym zabezpieczeniem na rzecz inwestora jest gwarancja bankowa, kaucja gwarancyjna oraz wykonawstwo zastępcze.

1. Gwarancja bankowa – zabezpieczenie to polega na zobowiązaniu się przez bank do wypłaty na rzecz inwestora kwoty pieniężnej na wypadek określonej okoliczności zaistniałych po stronie wykonawcy. Możemy wyróżnić gwarancję bankową bezwarunkową i gwarancję warunkową. Gwarancja bankowa bezwarunkowa zostanie wypłacona zostanie przez bank na pierwsze żądanie inwestora bez konieczności badania stanu faktycznego sprawy przez niezależnego specjalisty zaś wypłata świadczenia z gwarancji bankowej warunkowej może nastąpić jedynie po naruszeniu przez wykonawcę postanowień umownych.

Strony mogą określić w umowie gwarancję zwrotu zaliczki, dobrego wykonania oraz gwarancję usunięcia usterek i wad. Zabezpieczenia roszczenia poprzez ustanowienie gwarancji bankowej jest najczęściej występującym i najbezpieczniejszym sposobem zabezpieczenia roszczenia. Niejednokrotnie przedstawienie przez wykonawcę gwarancji bankowej jest wymogiem do zawarcia umowy o roboty budowlane. Rzadziej stosowanym sposobem zabezpieczenia jest gwarancja udzielona przez zakład ubezpieczeń, który wówczas występuje jako gwarant.

2. Kaucja gwarancyjna – zabezpieczenie to polega na tym, że inwestor zatrzymuje część wynagrodzenia wykonawcy do czasu ostatecznego odbioru robót budowlanych, przy czym możliwe jest zwalnianie zatrzymanego wynagrodzenia po odbiorze częściowym robót. Umowa o roboty budowlane powinna zawierać postanowienie informujące o tym, czy został zatrzymany określony % wynagrodzenia wykonawcy, czy też określona kwota pieniężna.

Strony umowy powinny zawrzeć w umowie postanowienie dot. zatrzymanej kwoty – czy będzie to wartość określona procentowo, czy tez kwotowo. Najczęściej w praktyce wskazuje się wartość procentową, określając wysokość zatrzymania na 15%. Kwota zatrzymania może być „automatycznie” zwalniania po odbiorze częściowym robót i sporządzeniu protokołów lub odbiorze końcowym robót i spisaniu stosownego dokumentu. Należy mieć na uwadze to, że postanowienia umowne mogą przewidywać konieczność złożenia przez wykonawcę wniosku o zwolnienie zatrzymanych kwot. Celem uniknięcia ew. sporów należy w umowie dokładnie określić wszystkie elementy kaucji gwarancyjnej.

3. Wykonanie zastępcze – zabezpieczenie to polega umożliwieniu inwestorowi na zleceniu nieprawidłowo wykonanych prac budowlanych lub niewykonanych prac, podmiotowi trzeciemu. Umowa o roboty budowlane powinna zawierać postanowienie o wykonawstwie zastępczym, w szczególności z wymienieniem okoliczności kiedy można zastosować ww. instytucję.

Strony umowy mogą zawrzeć w treści umowy o roboty budowlane postanowienia dotyczące wykonawstwa zastępczego i warunków jakie muszą zostać spełnione, aby instytucje mogła zostać zastosowana. W przypadku, gdy w umowie nie zawarto wspomnianego postanowienia, możliwe będzie stosowanie rozwiązań systemowych[1], mogą się jednak wiązać z koniecznością wdania się w kilkuletni spór sądowy przeciwko wykonawcy.

Podsumowanie

Najlepszą formą zabezpieczenia inwestycji jest odpowiednie zabezpieczenie roszczenia inwestora, jak i wykonawcy. W artykule opisano wybrane zagadnienia związane z możliwością zabezpieczenia roszczenia inwestora. Przedstawione zagadnienia zawierają jedynie zarys problematyki zabezpieczenia roszczenia wynikającego z umowy o roboty budowlane.

Każda sprawa wymaga indywidualnej analizy dlatego nasza kancelaria pomoże Państwu zarówno w przygotowaniu odpowiedniej umowy o roboty budowlane zawierającej postanowienia umowne najlepiej zabezpieczające interesy reprezentowanej strony,  jak i udzieli profesjonalnego wsparcia na każdym etapie realizacji inwestycji.

Zapraszamy do lektury również "Wynagrodzenie za roboty budowlane – wybrane zagadnienia" 

[1] art. 636 § 1 kodeksu cywilnego, art. 480 kodeksu cywilnego