Dobra wiara obejmuje sytuacje, w których posiadacz ma błędne i usprawiedliwione przekonanie, że ma prawo własności danej nieruchomości. Z kolei, jeżeli osoba zdaje sobie sprawę, że nie posiada tytułu prawnego do nieruchomości, bądź nie dołożyła należytej staranności, by dowiedzieć się, kto jest właścicielem, mowa o złej wierze. W przypadku nieruchomości, dobra wiara posiadacza nie stanowi przesłanki zasiedzenia, ma jedynie wpływ na długość wymaganego terminu posiadania samoistnego.
Do zasiedzenia nie dojdzie w przypadku posiadania zależnego, np. w ramach stosunku dzierżawy, a jedynie w przypadku posiadania samoistnego. O posiadaniu samoistnym można mówić w sytuacji posiadania nieruchomości w wykonaniu nieważnej umowy, która miała doprowadzić do przeniesienia własności, a więc np. umowy darowizny, umowy sprzedaży. Dotyczy to również przypadku objęcia rzeczy przez spadkobierców posiadacza samoistnego, który nie był właścicielem lub przez osoby uważające się za spadkobierców dotychczasowego właściciela.
Aby zasiedzieć nieruchomość ważna jest kwestia ciągłości posiadania, niemniej przemijająca przeszkoda uniemożliwiająca posiadanie, nie przerywa posiadania.
Dziedziczenie posiadania
Z chwilą otwarcia spadku, z mocy prawa przechodzą na spadkobierców wszystkie skutki prawne jakie wynikały z posiadania rzeczy przez spadkodawcę. Nie zależy to jednak od faktycznego objęcia władztwa nad rzeczą przez spadkobierców, czyli czy ma miejsce kontynuacja posiadania rzeczy. Dodatkowo, regulacja zawarta w art. 176 KPC pozwala obecnemu posiadaczowi na doliczenie do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika, co dotyczy również spadkobiercy obejmującego posiadanie po poprzednim posiadaczu. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat.
Co istotne, w przypadku kilku spadkobierców, posiadanie przekształca się we współposiadanie. Możliwe jest również zasiedzenie udziału we współwłasności. Wówczas dążący do zasiedzenia współwłaściciel musi wykazać, iż rozszerzył zakres swego samoistnego posiadania oraz, że w dostatecznie wyraźny sposób uzewnętrznił tę zmianę w stosunku do współwłaściciela, do którego udział ten należał.
Kto może złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości?
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może złożyć każdy zainteresowany. Jeżeli spadkodawca spełnił przesłanki nabycia nieruchomości przez zasiedzenie, spadkobiercy mogą złożyć stosowny wniosek w postępowaniu o dziedziczenie i dział spadku bądź w oddzielnym postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia.
Stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania także wtedy, gdy z ich twierdzeń oraz ustaleń sądu wynika, że na skutek zasiedzenia nieruchomość weszła do majątku wspólnego wnioskodawcy oraz jego małżonka, którego wniosek nie dotyczył. W takiej sytuacji sąd powinien jednak zwrócić uwagę uczestników na ewentualną potrzebę zmiany wniosku[1]. Orzeczenie wydane w takiej sprawie ma charakter deklaratoryjny, do zasiedzenia bowiem dochodzi z mocy samego prawa. Orzeczenie potwierdza zatem jedynie fakt nabycia własności określonej nieruchomości.
[1] Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 19 października 2017 r., III CZP 49/17
