Opłata rezerwacyjna za mieszkanie a podatek VAT

Opłata rezerwacyjna nie służyła finansowaniu budowy lokalu lecz była wykorzystywana na bieżącą działalność spółki. Jeżeli klient zechciał zaliczyć tę opłatę rezerwacyjną na poczet ceny sprzedaży, wówczas składał oświadczenie woli o przeznaczeniu tych środków na poczet ceny i składał oświadczenie o potrąceniu kwoty na poczet ceny.

Zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 16 lutego 2015 r. sygn. IBPP2/443-1102/14/ICz, opłata rezerwacyjna w dacie jej otrzymania przez spółkę nie wiąże się z wykonaniem świadczenia i tym samym nie podlega opodatkowaniu VAT z dniem jej otrzymania. Dopiero w przypadku gdy opłata rezerwacyjna zostaje zaliczona na poczet wpłaty z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego poprzez m.in. zawarcie umowy przedwstępnej wówczas w dacie zawarcia tejże umowy przekształca się w zaliczkę i podlega obowiązkowi podatkowemu.

Przedmiotowa sprawa dotyczyła spółki prowadzącej działalność w zakresie budowy i sprzedaży mieszkań. Osoby zainteresowane kupnem lokali mieszkalnych na podstawie umowy rezerwacyjnej, wpłacali tzw. opłaty rezerwacyjne, której celem było z jednej strony wykazanie gotowości przyszłego nabywcy do nabycia lokalu, a z drugiej strony zobowiązanie się sprzedawcy w stosunku do kupującego, że w terminie do dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie zawrze z osobą trzecią żadnej umowy, której skutkiem byłoby powstanie zobowiązania do sprzedaży tegoż lokalu.

Opłata rezerwacyjna nie służyła finansowaniu budowy lokalu lecz była wykorzystywana na bieżącą działalność spółki. Jeżeli klient zechciał zaliczyć tę opłatę rezerwacyjną na poczet ceny sprzedaży, wówczas składał oświadczenie woli o przeznaczeniu tych środków na poczet ceny i składał oświadczenie o potrąceniu kwoty na poczet ceny. Natomiast w sytuacji, kiedy klient po podpisaniu umowy rezerwacyjnej i dokonaniu opłaty rezerwacyjnej, zrezygnował z nabycia lokalu z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający zatrzymywał kaucję. 

Na podstawie wskazanego stanu faktycznego podatnik zwrócił się z pytaniem, czy wpłaty z tytułu umowy rezerwacyjnej, należy traktować jako wpłaty, ustalonej kwoty na przyszłą dostawę lokalu w związku z czym powstanie obowiązek podatkowy zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.

W ocenie organu w momencie wpłaty przez klienta opłaty rezerwacyjnej do chwili podpisania umowy przedwstępnej opłata ta nosi znamiona „kaucji”, której jednak na próżno szukać w przepisach o podatku od towarów i usług. Zgodnie ze znaczeniem słownikowym „kaucja” jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania. Cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Zabezpieczenie wykonania umowy, poprzez ustanowienie kaucji ma charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, że ustanowiona jest ona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji. 

Mając na uwadze okoliczności sprawy organ podatkowy uznał, iż opłaty rezerwacyjne nie będą stanowić wynagrodzenia za świadczenie usług, jak również nie można ich uznać za zaliczkę dotyczącą nabycia lokalu mieszkalnego, a jedynie będą one potwierdzać rzeczywiste zainteresowanie Klienta ofertą i wolę nabycia lokalu.

W świetle powyższego, uiszczenie opłaty rezerwacyjnej na rachunek dewelopera nie stanowi przedpłaty ani zaliczki na poczet przyszłej dostawy lokalu mieszkalnego, w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. W konsekwencji, deweloper nie powinien dokumentować tego typu transakcji fakturą VAT. Dopiero w przypadku gdy opłata rezerwacyjna w momencie zawarcia z klientem przedwstępnej umowy zostaje zaliczona, zgodnie z oświadczeniem woli klienta, na poczet wpłaty z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, należy przyjąć, że z tą chwilą opłata rezerwacyjna przekształca się w zaliczkę, skutkującą na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług obowiązkiem podatkowym, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.

Analogiczne stanowisko zaprezentował Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacjach z dnia 2 kwietnia 2014 r. (sygn.: IPPP1/443-214/14-4/AS) oraz z dnia 28 marca 2014 r. (sygn.: IPPP1/443-218/14-2/EK).