„Chcę przekształcić dom na działce w lokal użytkowy. Zostało to kupione za spółkę i w przypadku odsprzedaży domu z działką sprzedaż jest zwolniona z podatku VAT. Jak będzie, jeżeli będę chciał wynająć ten lokal firmie i po kilku latach sprzedać? W dalszym ciągu będzie to mogło być sprzedawane bez w VAT czy nie?".
Ustawa o podatku od towarów i usług przewiduje sytuacje, w ramach których dostawa budynków podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata,
W konsekwencji, w przypadku gdy ww. dostawa dokonywana jest w okresie po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia wtedy podlega ona zwolnieniu z VAT.
W myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ilekroć w przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
- a) wybudowaniu lub
- b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z pierwszym zasiedleniem mamy więc do czynienia zarówno przy oddaniu nieruchomości budynkowej do użytkowania bezpośrednio po jej wybudowaniu, jak i każdorazowo po jej ulepszeniu, pod warunkiem, że poniesione w związku z nim wydatki stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości. Wtedy bowiem ustawodawca wskazuje, że kreowaną jest wartość dodana, która podlega opodatkowaniu VAT (podatek VAT bywa nazywany podatkiem od wartości dodanej – stąd angielska nazwa Value Added Tax).
W przypadku niespełniania przesłanek zawartych w powyższym art. 43 ust. 1 pkt 10 należy zwrócić również uwagę na art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, który zawiera dodatkowe warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z VAT. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:
- w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
- dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.