Podatkowe FAQ: podatki przy wynajmie nieruchomości

Ustawa o podatku od towarów i usług przewiduje sytuacje, w ramach których dostawa budynków podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

• dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
• pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata,

W konsekwencji, w przypadku gdy ww. dostawa dokonywana jest w okresie po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia wtedy podlega ona zwolnieniu z VAT.

W myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT ilekroć w przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z pierwszym zasiedleniem mamy więc do czynienia zarówno przy oddaniu nieruchomości budynkowej do użytkowania bezpośrednio po jej wybudowaniu, jak i każdorazowo po jej ulepszeniu, pod warunkiem, że poniesione w związku z nim wydatki stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości. Wtedy bowiem ustawodawca wskazuje, że kreowaną jest wartość dodana, która podlega opodatkowaniu VAT (podatek VAT bywa nazywany podatkiem od wartości dodanej – stąd angielska nazwa Value Added Tax).

W przypadku niespełniania przesłanek zawartych w powyższym art. 43 ust. 1 pkt 10 należy zwrócić również uwagę na art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, który zawiera dodatkowe warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z VAT.  Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

• w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
• dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.