Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego pokazuje, że aby móc skorzystać ze zwolnienia należy je interpretować ściśle i zgodnie z wykładnią celowościową. Przy badaniu prawa do zastosowania zwolnienia znaczenie będzie miało nie tylko wydatkowanie środków na ściśle wskazany przez ustawodawcę cel, lecz także sam zamiar zamieszkiwania przez podatnika w zakupionej nieruchomości. A zatem podatnik nabywający nieruchomości dla bliskich czy w celu jej dalszego wynajęcia nie będzie mógł co do zasady korzystać ze zwolnienia z opodatkowania.
Katalog wyłączeń z opodatkowania przy zakupie i sprzedaży nieruchomości
Jeśli podatnik chce się uwolnić od obowiązku zapłacenia podatku, ma do wyboru dwa wyjścia. Po pierwsze może wstrzymać się ze sprzedażą nieruchomości, tak aby jej zbycie nastąpiło po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. W tym przypadku podatnik powinien zachować szczególną ostrożność przy obliczeniu terminu, pamiętając, aby w kalkulacji nie uwzględniać roku, w którym nabył nieruchomość. Przykładowo – jeśli nabycie nastąpiło 15 maja 2014 r., to sprzedaż nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia dopiero począwszy od 1 stycznia 2020 r.
Dla podatników, którzy nie mogą jednak poczekać ze sprzedażą, ustawodawca przewidział jeszcze jedno wyjście. A mianowicie jest to zwolnienie z opodatkowania dochodów ze zbycia nieruchomości pod warunkiem, że w terminie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, podatnik przeznaczy je na własne cele mieszkaniowe. Wśród własnych celów mieszkaniowych ustawodawca wymienia między innymi zakup nieruchomości, zakup gruntu pod budowę nieruchomości, budowę nieruchomości mieszkalnej, remont, rozbudowę, przebudowę nieruchomości czy wydatki na spłatę kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu.
Zwolnienie z podatku w praktyce
Pomimo zawartego w ustawie katalogu wyłączeń z opodatkowania sprawa nie wygląda jednak tak przejrzyście. Przekonała się o tym podatniczka, która przed upływem 5 lat od dnia nabycia nieruchomości gruntowej sprzedała ją, a przychód ze sprzedaży przeznaczyła na zakup i remont trzech lokali mieszkalnych, które następnie wynajęła. Składając w urzędzie skarbowym deklarację Pit-39 sądziła, że uzyskany dochód będzie korzystał ze zwolnienia z opodatkowania. Innego zdania był Naczelnik Urzędu Skarbowego, który wszczął postępowanie podatkowe zakończone decyzją wymierzającą podatek do zapłaty. W uzasadnieniu wskazał, że przychód z tej sprzedaży podatniczka wydatkowała m.in. na zakup i remont trzech lokali mieszkalnych, które zostały wynajęte. W związku z powyższym stan faktyczny wskazuje, iż zamiarem strony w momencie zakupu lokali był cel zarobkowy, a nie realizacja własnych potrzeb mieszkaniowych. Decyzja została utrzymana przez Dyrektora Izby Skarbowej.
Przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym podatniczka argumentowała, że miała prawo do zastosowania przedmiotowego zwolnienia z opodatkowania, bowiem celem dokonanego przez nią zakupu 3 lokali było zamieszkiwanie w nich, chociaż cel ten został odsunięty na przyszłość, z uwagi na nieprzewidziane okoliczności. Mieszkania miały zaspokajać również potrzeby mieszkaniowe członków najbliższej rodziny.
Argumentacja ta nie przekonała Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi. W wydanym wyroku stwierdził on, że użyty przez ustawodawcę zwrot „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jako zapewnienie sobie tzw. „dachu nad głową”. Do wypełnienia warunku postawionego w ustawnie nie wystarczy sam zakup mieszkania, lecz konieczne jest by nastąpiło to w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Intencją ustawodawcy była bowiem pomoc państwa w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli i to tylko ich własnych w danym momencie, a nie jak twierdzi strona – w przyszłości, czy też potrzeb mieszkaniowych osób trzecich, w tym wypadku córki. Od powyższego orzeczenia podatniczka wniosła skargę kasacyjną. Uwzględniała jednak w części argumentację zarówno sądu I instancji jak i organów podatkowych, twierdząc, że fiskus powinien przyznać jej prawo do zwolnienia przynajmniej w zakresie wydatków poniesionych na jedną nieruchomość.
Z takim stanowiskiem zgodził się Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia 4 lipca 2018 r. sygn. akt I SA/Łd 1356/15 uchylił wyrok WSA i poprzedzające go decyzje. W uzasadnieniu wskazał, że z jednej strony rację ma organ podatkowy i sąd I instancji, twierdząc, że zwolnienie nie będzie miało zastosowania w odniesieniu do trzech nieruchomości. Z drugiej jednak strony organ podatkowy powinien rozważyć czy przedmiotowe zwolnienie może znaleźć zastosowanie do jednego z nabytych lokali mieszkalnych.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego pokazuje, że aby móc skorzystać ze zwolnienia należy je interpretować ściśle i zgodnie z wykładnią celowościową. Przy badaniu prawa do zastosowania zwolnienia znaczenie będzie miało nie tylko wydatkowanie środków na ściśle wskazany przez ustawodawcę cel, lecz także sam zamiar zamieszkiwania przez podatnika w zakupionej nieruchomości. A zatem podatnik nabywający nieruchomości dla bliskich czy w celu jej dalszego wynajęcia nie będzie mógł co do zasady korzystać ze zwolnienia z opodatkowania.
Autor:
Marcin Kołkowicz
Doradca podatkowy, konsultant podatkowy w Russell Bedford Poland Sp. z o.o., absolwent Administracji, Zarządzania oraz Marketingu Katolickiego Uniwersytetu Lubelskiego im. Jana Pawła II. Tematyką prawa podatkowego zajmuje się od 2012 roku. Doświadczenie zdobywał w lubelskich oraz w warszawskich kancelariach doradztwa podatkowego. Autor i współautor wielu publikacji podatkowych, w szczególności dla portalu prawno-podatkowego TaxFin.pl. W swojej karierze zajmował się zarówno zagadnieniami dotyczącymi podatków bezpośrednich jak i pośrednich, ze szczególnym uwzględnieniem podatku od towarów i usług (VAT).
