poniedziałek, 26 wrzesień 2022 07:13

Przekształcenie spółki a własność nieruchomości rolnych i leśnych

Planując przekształcenie[1] spółki lub innego podmiotu, warto mieć na uwadze, że w przypadku nieruchomości rolnych przekształcenie spółki będącej ich właścicielem może wiązać się z ryzykiem przejęcia takiej nieruchomości przez Skarb Państwa.

Kwestię przekształcenia spółek prawa handlowego w spółki handlowe innego rodzaju[2] regulują przepisy Tytułu IV, Działu III kodeksu spółek handlowych (art. 551 k.s.h. i następne ). Istota instytucji przekształcenia wynika m. in. z treści art. 553 § 1 k.s.h., w myśl którego spółce przekształconej przysługują wszystkie prawa i obowiązki spółki przekształcanej[3]. Tym samym spółka powstała w wyniku przekształcenia (dalej: Spółka Przekształcona) pozostaje co do zasady podmiotem całości praw i obowiązków przysługujących przed przekształceniem[4] spółce poddawanej przekształceniu (dalej: Spółka Przekształcana).

Kwestię ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi reguluje ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: u.k.u.r.). Słowem wstępu należy w tym miejscu zaznaczyć, że niniejsze rozważania odnoszą się do nieruchomości rolnych zdefiniowanych w art. 2 pkt 1 u.k.u.r., a więc nie obejmują nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Co dodatkowo istotne zgodnie z dyspozycją art. 1a u.k.u.r. przepisów tej ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych spełniających co najmniej jedno z wymienionych tam kryteriów, w tym m. in. do nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Prawo odkupu nieruchomości rolnych na rzecz KOWRu

Przepis art. 4 ust. 1 pkt 4 lit b) u.k.u.r. stanowi, że jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w tym m. in. przekształcenia spółek prawa handlowego, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą ceny tej nieruchomości. Przepis ten przyznaje zatem na rzecz KOWRu prawo odkupu nieruchomości rolnych stanowiących własność Spółki Przekształconej. Podejmując decyzję o przekształceniu spółki handlowej należy zatem wziąć pod uwagę ryzyko odkupienia nieruchomości rolnych przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa

Możliwość odkupienia przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nieruchomości rolnych stanowiących przedmiot własności Spółki Przekształconej wiąże się z koniecznością dopełnienia przez Spółkę Przekształconą obowiązku zawiadomienia KOWR o fakcie dokonania przekształcenia, w wyniku którego Spółka Przekształcona stała się właścicielem nieruchomości rolnej. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie precyzuje w jakim terminie należy zrealizować przedmiotowego obowiązku. W oparciu o zwarte w art. 4 ust. 5 u.k.u.r. odesłanie do przepisów Kodeksu Cywilnego dotyczących pierwokupu należy zatem przyjąć, że zawiadomienie winno zostać dokonane niezwłocznie[5]. Warto pamiętać, że do zawiadomienia nabyciu nieruchomości rolnej (zawiadomienia o przekształceniu) trzeba dołączyć wypis z ewidencji gruntów i budynków dotyczący nieruchomości rolnej stanowiącej przedmiot nabycia. Brak takiego dokumentu może skutkować ryzykiem podważania w przyszłości przez KOWR skuteczności zawiadomienia.

Termin na wykonanie prawa „odkupu” wynosi miesiąc, licząc od dnia otrzymania zawiadomienia (art. 598 § 2 k.c. w zw. z art. 4 ust. 5 u.k.u.r.). Należy zatem zauważyć, że w interesie Spółki Przekształcanej jest wcześniejsze przygotowanie dokumentacji dotyczącej stanowiących jej własność nieruchomości rolnych. Działanie takie pozwoli już po dokonaniu przekształcenia na sprawne zawiadomienie Krajowego Ośrodku Wsparcia Rolnictwa o przekształceniu, a w konsekwencji doprowadzi do skrócenia okresu niepewności co do losów nieruchomości.

Skutek niedopełnienia obowiązku zawiadomienia KOWR określa w teorii art. 9 ust. 1 u.k.u.r., który statuuje w przypadku nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 5 ha (w tym łącznie) skutek nieważności. Wymaga jednak wskazania, że przekształcenie następuje w wyniku orzeczenia sądu, a z dniem przekształcenia Spółka Przekształcana przestaje istnieć (w jej miejsce powstaje Spółka Przekształcona). Ciężko zatem przyjąć, że właścicielem niezgłoszonej nieruchomości miałaby być w dalszym ciągu już nieistniejąca Spółka Przekształcana. W tym kontekście w doktrynie spotkać można głosy, że w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na podstawie orzeczenia sądu brak zawiadomienia KOWRu nie wpływa na ważność czynności[6]. Skutkiem braku zawiadomienia będzie jedynie trwająca niepewność prawna związana z możliwością skorzystania przez KOWR w przyszłości z prawa odkupu.

Prawo odkupu nieruchomości leśnej

Kwestię prawa odkupu nieruchomości leśnych (por. rodzaje nieruchomości wymienione w art. 37a ust. 1 ustawy o lasach) reguluje art. 37a ustawy o lasach. Jakkolwiek przepis ten nawiązuje swoją treścią do omawianego wyżej art. 4 ust. 1 u.k.u.r., to prawo odkupu odnosi on wyłącznie do dwóch sytuacji, a to 1) zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub 2) jednostronnej czynności prawnej. Zawarte w art. 37a ust. 2 ustawy o lasach wyliczenie ma zatem – w odróżnieniu od wyliczenia zawartego w art. 4 ust. 1 u.k.u.r. – charakter zamknięty, gdyż nie zawiera klauzuli odnoszącej się od innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego. W art. 37a ustawy o lasach nie wymieniono również wprost przekształcenia spółki, jako przesłanki warunkującej możliwość skorzystania z prawa odkupu.

W związku z powyższym należy przyjąć, że na gruncie obowiązujących przepisów prawa brak jest obowiązku informowania Lasów Państwowych o fakcie dokonania przekształcenia spółki prawa handlowego, której przedmiot własności stanowiła nieruchomość leśna. Jednocześnie Lasom Państwowym nie przysługuje w stosunku do takiej nieruchomości prawo odkupu.

[1] Poniższe uwagi zachowują aktualność również w przypadku podziału i łączenia spółek.

[2] Jak również przekształcenia przedsiębiorców prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą w spółkę prawa handlowego oraz przekształcenia spółki cywilnej w spółkę inną niż jawną, która to kwestia uregulowana jest w art. 26 § 4-6 k.s.h.

[3] Analogiczną regulację zawiera art. 5842 k.s.h. dotyczący w przypadku przekształcenia przedsiębiorcy.

[4] Zgodnie z art. 552 k.s.h. spółka przekształcana staje się spółką przekształconą z chwilą wpisu spółki przekształconej do rejestru (dzień przekształcenia).

[5] Tak art. 598 § 1 k.c.

[6] P. A. Blajer [w:] W. Gonet, P. A. Blajer, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Warszawa 2020, art. 4.

Paweł Postolko

Adwokat, absolwent kierunku Prawo na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Jagiellońskiego, gdzie następnie ukończył Studia Podyplomowe Prawa Karnego Gospodarczego i Skarbowego. Z Kancelarią Russell Bedford związany od 2021 roku. Przedmiotem jego zainteresowań zawodowych jest prawo gospodarcze z uwzględnieniem problematyki karno-gospodarczej. Posiada praktyczne doświadczenie zawodowe w prowadzeniu spraw sądowych.

 

Masz pytanie z zakresu prawa?

andrzej dmowski1

Warszawa

Andrzej Dmowski

Partner Zarządzający
tel: 22 276 61 80
email: andrzej.dmowski@russellbedford.pl

rafal dabrowski1

Katowice

Leszek Dukiewicz

Dyrektor biura w Katowicach
tel: 32 73 13 420
email: leszek.dutkiewicz@russellbedford.pl

Kariera

Chcesz rozpocząć karierę w dynamicznej międzynarodowej, prężnie rozwijającej się organizacji, stawiasz na rozwój zawodowy, sukces i karierę – prześlij do nas swoją aplikację, nie omijamy żadnego życiorysu!

Aktualne oferty pracy

Skontaktuj się z nami

Biuro prasowe

Prawo do publikacji możliwe jest po skontaktowaniu się z naszym działem PR.

Zapraszamy do zamawiania komentarzy. Nasi eksperci udzielają wypowiedzi m.in. dla magazynu Forbes, dla Pulsu Biznesu, dla Gazety Finansowej i Rzeczpospolitej. Pozostajemy do Waszej dyspozycji.

 

więcej

Kalendarz spotkań

calendar

Ruszamy z cyklem spotkań z przedsiębiorcami. Dzięki nim możemy wdrożyć optymalną pomoc dla naszych obecnych i przyszłych klientów. Tutaj możesz zobaczyć wszystkie przyszłe wydarzenia. Zapraszamy.

Zobacz terminy

Facebook

Twitter

RB__Poland Umorzenie udziałów a konieczność obniżenia kapitału zakładowego - Russell Bedford https://t.co/AnnaFvqbmc
RB__Poland Nowelizacja projektu ustawy o fundacji rodzinnej – zmiany w zakresie opodatkowania fundacji oraz jej beneficjentów… https://t.co/2IhwjBL4N3
RB__Poland Kto ma obowiązek powołania inspektora ochrony danych - Russell Bedford https://t.co/3RxgyehGpF
RB__Poland Zmiany w Polskiej Spółce Holdingowej od 2023 roku - Russell Bedford https://t.co/aqYlWXWef4