Zadatek i jego funkcja odszkodowawcza – co warto wiedzieć przy konstruowaniu umowy

Należy precyzyjnie określić reguły związane z zadatkiem

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że zadatek będzie realizował swoje funkcje tylko wtedy, gdy będzie to wyraźnie wynikać z umowy. W tym zakresie należy przypomnieć ogólną regułę interpretacyjną, zgodnie z którą w umowach należy badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, a dopiero w drugiej kolejności opierać się na jej dosłownym brzmieniu. To oznacza, że nawet jeżeli strony określą w umowie, że jej zabezpieczeniem będzie „zadatek”, ale nie doprecyzują jakie ma on znaczenie, reguły związane ze zwrotem dwukrotności kwoty zadatku mogą nie mieć zastosowania. Prawidłowe zinterpretowane oświadczeń woli stron może bowiem doprowadzić do wniosku, że strony de facto ustanowiły zaliczkę (czyli częściowe spełnienie świadczenia przez jedną ze stron przed nadejściem terminu jego wymagalności). Podsumowując, istotne aby w umowie jasno określić jak strony rozumieją zadatek. 

Podsumowując należy podkreślić, że wobec niejednolitego stanowiska doktryny i orzecznictwa, warto już na etapie negocjowania treści umowy wprowadzić do niej jasne i precyzyjne reguły dotyczące zadatku. Pozwoli to w uniknąć ewentualnych sporów pomiędzy kontrahentami

Zadatek a odszkodowanie

Co jednak w przypadku, gdy strona skorzysta z uprawnienia do odstąpienia od umowy i zwróci kontrahentowi dwukrotność kwoty zadatku? Według jednego ze stanowisk następuje wtedy wyłączenie ogólnych reguł odpowiedzialności odszkodowawczej i zastąpienie ich wyłącznym świadczeniem o funkcji zryczałtowanego odszkodowania, którego rozmiar wyznaczany jest przez wysokość zadatku. Uprawnienia wierzyciela do żądania dwukrotności kwoty zadatku są niezależne od tego, czy wskutek niewykonania zobowiązania poniósł on szkodę i w jakiej wysokości. Jednocześnie nie przysługuje mu uprawnienie do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Wydaje się, że takie stanowisko jest przeważające wśród przedstawicieli doktryny, choć prezentowane są również stanowiska odmienne. Dla przykładu Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 czerwca 2009 r. III CZP 39/09 wprost wskazał, że: „W razie niewykonania zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwójnej wysokości”. Ciekawe spojrzenie na tę problematykę przedstawiono w uzasadnieniu przytoczonej uchwały. Sąd wskazał bowiem, że w omawianym przypadku dochodzi do zbiegu dwóch uprawnień, wynikającego z art. 394 § 1 KC oraz z art. 471 KC. Osobie, której interes został naruszony przez niewykonanie umowy służy wybór między tymi uprawnieniami. W zależności od tego, co jest lepsze dla ochrony jej uzasadnionego interesu może skorzystać z uprawnienia przewidzianego w art. 394 § 1 KC lub żądania odszkodowania na zasadach ogólnych. Jeżeli szkoda, którą taka osoba poniosła, zostanie zrekompensowana przez zadatek, skorzysta z uprawnienia przewidzianego w art. 394 § 1 KC, natomiast gdy w związku z niewykonaniem zobowiązania poniesie szkodę, której zadatek nie rekompensuje, przysługuje jej prawo do odszkodowania na zasadach przewidzianych w art. 471 i nast. KC.

Odmienna regulacja umowna

W tym miejscu należy przypomnieć, że art. 394 KC ma charakter dyspozytywny i strony umowy mogą w zasadzie dowolnie uregulować kwestie zadatku. Mogą zmienić zarówno zakres sytuacji, w których zadatek ulega przepadkowi lub powinien zostać zwrócony w kwocie dwukrotnie wyższej, jak i wysokość kwoty przypadającej uprawnionemu. Mogą także umówić się, że stronie wykonującej zobowiązanie będzie przysługiwać prawo wyboru między zachowaniem zadatku (lub żądaniem jego podwójnej wartości), a dochodzeniem roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych. Dopuszczalne jest także zastrzeżenie, że stronie przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania uzupełniającego ponad wartość zadatku. 

Podsumowując należy podkreślić, że wobec niejednolitego stanowiska doktryny i orzecznictwa, warto już na etapie negocjowania treści umowy wprowadzić do niej jasne i precyzyjne reguły dotyczące zadatku. Pozwoli to w uniknąć ewentualnych sporów pomiędzy kontrahentami.