Zgodnie z przepisem art. 282 § 1 zd. 2 kodeksu spółek handlowych nieruchomości mogą być zbywane w drodze publicznej licytacji, a z wolnej ręki – jedynie na mocy uchwały wspólników i po cenie nie niższej od uchwalonej przez wspólników.
Przedmiotowy przepis wskazuje na konieczność sprzedaży nieruchomości z wykorzystaniem instytucji licytacji publicznej, bez określenia w jakim trybie licytacja powinna zostać przeprowadzona. Zdaje się, że zamysłem ustawodawcy było umożliwienie zastosowania przepisówart.
776 KPC regulujących sprzedaż nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego lub przepisów o przetargu publicznym nieograniczonym (art. 70 1 –70 4 KC). W kontekście licytacji w doktrynie przeważa stanowisko wskazujące na zasadność stosowania przepisów o publicznym przetargu nieograniczonym.
W doktrynie dominuje pogląd zgodnie z którym zgoda wspólników na sprzedaż z wolnej ręki powinna być wyrażona w uchwale, która wymaga formy aktu notarialnego. Podjęcie przez wspólników uchwały nie wymaga odbycia zgromadzenia wspólników. Dopuszczalne jest wyrażenie przez wspólników zgody na sprzedaż z wolnej ręki w trybie art. 227 § 2 KSH.
W orzecznictwie dopuszcza się także możliwość wyrażenia przez wspólników zgody poprzez złożenie przez wszystkich wspólników oświadczeń bezpośrednio przy zawieraniu umowy sprzedaży, co będzie równoznaczne z „dorozumianą uchwałą”, zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 18.2.2016 r., II CSK 241/15.
Konsekwencje braku uchwały zawierającej zgodę na sprzedaż
W doktrynie prawa handlowego wyrażane są różne opinie dotyczące konsekwencji braku wymienionej uchwały w związku z treścią art. 283 § 3 k.s.h. Należy wskazać, że dodatkowe wymagania zawarte w art. 282 dotyczące umowy sprzedaży nieruchomości dokonanej przez likwidatora, prawdopodobnie nie zostały wyłączone ze względu na przewidzianą w art.
283 § 3 k.s.h. ochronę osób trzecich działających w dobrej wierze. Zgodnie z tym przepisem, wobec osób trzecich działających dobrej wierze czynności podjęte przez likwidatorów uważa się za czynności likwidacyjne.
Osoby trzecie korzystają z ochrony tylko w granicach zakreślonych tym przepisem, a zatem co do tego, czy dana czynność dokonana z likwidatorem była czynnością likwidacyjną. Przepis ten odnosi się do tych działań likwidatorów, które wykraczają poza granice ich kompetencji określonej w art. 283 § 1 k.s.h.
Ochrona wynikająca z tej regulacji nie dotyczy dodatkowych wymagań ważności konkretnej czynności likwidacyjnej, a zwłaszcza zbycia nieruchomości w postępowaniu likwidacyjnym, gdyż dokonanie takiej czynności objęte jest zakresem czynności likwidacyjnych, mieści się w granicach kompetencji likwidatorów.
Wynikające z regulacji art. 282 § 1 zd. 3 k.s.h. ograniczenia swobody likwidatorów, przejawiające się m.in.
koniecznością uzyskania przez nich zgody, wyrażonej w uchwale walnego zgromadzenia, na to, aby zbycie nieruchomości nastąpiło z wolnej ręki oraz konsekwencje uchybienia tym ograniczeniom nie stanowią w odniesieniu do spółek z ograniczoną odpowiedzialnością materii uregulowanej w art. 283 § 3 k.s.h.
Regulację taką zawierającą sankcję zbycia nieruchomości z wolnej ręki bez stosownej uchwały wspólników lub za cenę niższą od tej, którą uchwała ta precyzuje, określa norma art. 17 § 1 k.s.h.
Moment wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości
Zgoda wspólników może być wyrażona przed złożeniem oświadczenia przez spółkę albo po jego złożeniu, nie później jednak niż w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia oświadczenia przez spółkę. Potwierdzenie wyrażone po złożeniu oświadczenia ma charakter sanacyjny i ma moc wsteczną od chwili dokonania czynności prawnej (art. 17 § 2 k.s.h).
W doktrynie prawa handlowego jak i w judykaturze Sądu Najwyższego prezentowane są różne poglądy odnośnie sankcji, jaką należy zastosować do czynności prawnej dokonanej w imieniu osoby prawnej bez wymaganej ustawą zgody organu wewnętrznego tej osoby prawnej.
Należy jednak poprzeć pogląd zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki bez zgody wspólników wyrażonej w formie uchwały przed zawarciem umowy nie powoduje jeszcze bezwzględnej nieważności czynności prawne. Zgoda wspólników na zbycie nieruchomości może zostać wyrażona także w ciągu dwóch miesięcy po zawarciu umowy (art.
17 § 2 KSH). Dopiero brak wyrażenia zgody lub odmowa zatwierdzenia czynności przez wspólników spowoduje nieważność czynności prawnej. Wyrażenie zgody odniesie skutek wsteczny od daty zawarcia transakcji.
Autor: Maciej Tuszyński
Legal Manager w Departamencie Prawnym. Adwokat, członek Okręgowej Rady Adwokackiej w Warszawie, absolwent wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Specjalizuje się w prawie spółek handlowych oraz w prawie cywilnym.
Posiada doświadczenie zawodowe, które obejmuje prowadzenie sporów sądowych oraz wszechstronne doradztwo prawne w zakresie bieżącej obsługi podmiotów gospodarczych, w szczególności spółek prawa handlowego. W ramach pracy w kancelarii jego praktyka koncentruje się na sprawach korporacyjnych, cywilnych i gospodarczych.