środa, 25 listopad 2020 08:09

Sprzedaż nieruchomości a podatek od towarów i usług

Organy podatkowe w swoim stanowisku dotyczącym opodatkowania zbycia nieruchomości podkreślają, że wprawdzie generalnie osoby fizyczne dokonujące transakcji związanych z ich majątkiem prywatnym nie są podatnikami VAT, ale też w celu uznania czy tak jest rzeczywiście, trzeba poddać analizie każdy przypadek sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów, które stanowią część majątku, jaki nie został nabyty celem jego odsprzedaży lub wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. Organy zwracają również uwagę, że dostawa nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko wtedy, gdy wykona ją podmiot działający dla tej czynności jako podatnik VAT. Ponadto okoliczności jej dokonania powinny mieć też cechy działalności gospodarczej, która obejmuje szczególnie, zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług1 (dalej: u.p.t.u.) czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych2.

 

1. Wprowadzenie

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał 16 października 2020 r. indywidualną interpretację podatkową3 w kwestii czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegała podatkowi od towarów i usług jako dostawa terenów budowlanych. Autorzy wniosku, mający małżeńską wspólność majątkową, zawarli 20 maja 2020 r. przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (niezabudowanej działki, nie objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego), przy czym wnioskodawca, który jest stroną postępowania, jest czynnym podatnikiem VAT, ale nie wykorzystywał w jakiejkolwiek formie tej nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej związanej z transportem drogowym, natomiast wnioskodawczyni nie jest podatnikiem VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej. Kupujący (spółka prawa handlowego, czynny podatnik VAT) według tej umowy miał m.in. uzyskać prawomocną decyzję o warunkach zabudowy dla sprzedanej nieruchomości oraz decyzję o pozwoleniu na budowę na tej działce obiektów zgodnie z jego planami inwestycyjnymi. Kupujący otrzymał także od sprzedających pełnomocnictwo dotyczące występowania przed organami administracji publicznej, w tym odbioru decyzji i postanowień, a także w sprawie czynności, których celem będzie uzyskanie warunków technicznych w związku z przyłączeniem m.in. do sieci elektroenergetycznej i wodociągowej.

Co istotne dla sedna interpretacji, wnioskodawcy zawarli również tego samego dnia z kupującym mającą charakter odpłatny (czynsz za okresy miesięczne) umowę dzierżawy tej nieruchomości na czas nieokreślony (której obowiązywanie w myśl aneksu skrócono do trzech miesięcy), zgadzając się na dysponowanie nią przez dzierżawcę na cele budowlane. Autorzy wniosku zadali organowi podatkowemu trzy pytania o charakterze implikującym: czy przy sprzedaży nieruchomości będą działali jako podatnicy VAT; czy jeśli tak będzie, to sprzedaż działki będzie podlegała VAT jako dostawa terenów budowlanych, niekorzystających ze zwolnienia z tego podatku oraz czy w sytuacji takiego opodatkowania będą zobligowani do udokumentowania transakcji, wystawiając – każdy w swoim imieniu – fakturę na kwotę odpowiadającą połowie ceny sprzedaży?

2. Dzierżawa nieruchomości jako bezpłatne świadczenie usług

W ocenie wnioskodawców interpretacji odpowiedź na trzy powyższe pytania powinna być twierdząca. Uzasadniając swoje stanowisko zwrócili oni uwagę, że osiąganie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u., a istotą umowy dzierżawy jest to, iż dochodzi (za umówiony czynsz) do odpłatnego świadczenia usług (o którym stanowi art. 8 ust. 1 u.p.t.u.) przez właściciela dla dzierżawcy. Autorzy wniosku, wskazując, że będą działali jako podatnicy VAT, powołali się m.in. na dwa orzeczenia TSUE. W wyroku z 4 grudnia 1990 r.4 stwierdził on, że „wynajem działki budowlanej wraz z prawem do wybudowania na niej i późniejszego użytkowania budynku, w zamian za roczny czynsz, jest prowadzeniem działalności gospodarczej”, zaś w wyroku z 26 września 1996 r.5 wskazał, iż „wynajem majątku rzeczowego (…) należy zaklasyfikować jako działalność gospodarczą w rozumieniu artykułu 9 ust. 2 VI Dyrektywy”6. Wedle wnioskodawców wykorzystywanie towarów w sposób ciągły występuje „poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.)”.

Wnioskodawcy przypomnieli, że w myśl art. 37 § 1 pkt 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy7 zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków, natomiast wedle art. 43 § 1 oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Dlatego autorzy wniosku, jako współwłaściciele nieruchomości, powinni wystawić, każdy we własnym imieniu, fakturę na kwotę odpowiadającą połowie ceny sprzedaży.

3. Działania charakterystyczne dla obrotu nieruchomościami

Dyrektor KIS uznał stanowisko wnioskodawców w trzech rozpatrywanych pytaniach za prawidłowe. Wskazał, że kluczowe w kwestii opodatkowania VAT transakcji sprzedaży działki jest to, czy autorzy wniosku „podjęli/podejmą aktywne działania w zakresie (profesjonalnego) obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 u.p.t.u.”. Organ podzielił ich ocenę, że „dzierżawa nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług (…) i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 u.p.t.u. Tym samym wypełnia ona określoną w art. 15 ust. 2 u.p.t.u. definicję działalności gospodarczej, bez względu na to, czy dzierżawa jest prowadzona w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Według organu podatkowego wnioskodawcy podjęli/będą zatem podejmowali działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami (…) i w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego zainteresowanych, a sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania tym majątkiem”. Dyrektor KIS stwierdził też, że ponieważ w dniu zawarcia właściwej (nie przedwstępnej) umowy, nabywca będzie dysponował prawomocną decyzją dotyczącą pozwolenia na budowę, to cała nieruchomość będzie terenem budowlanym, a zatem jej zbycie nie będzie korzystało ze zwolnienia z VAT w myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 u.p.t.u. Podkreślił też, że każdy z wnioskodawców powinien uwzględnić w swojej fakturze wyłącznie sprzedaż części nieruchomości, która jest jego własnością.

_______________________

1 T.j. Dz.U. 2020 poz. 106 z późn. zm.
2 Więcej na ten temat P. Dymlang, Osoba fizyczna podatnikiem VAT przy zbywaniu nieruchomości – okoliczności świadczące o profesjonalnym charakterze podejmowanych działań w świetle najnowszych orzeczeń, „Doradztwo Prawne i Podatkowe - RB Biuletyn”, nr 8 (25), sierpień 2020.
3 Sygn. 0114-KDIP4-2.4012.460.2020.1.SKJ.
4 Wyrok TSUE z 4 grudnia 1990 r., W.N. Van Tiem przeciwko Staatssecretaris van Financien, C-186/89.
5 Wyrok TSUE z 26 września 1996 r. r., Renate Enkler przeciwko Finanzamt Hamburg, C-230/94.
6 Szósta dyrektywa Rady z 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych — wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (77/388/EWG).
7 T.j. Dz.U. 2020 poz. 1359.

Super User

Kariera

Chcesz rozpocząć karierę w dynamicznej międzynarodowej, prężnie rozwijającej się organizacji, stawiasz na rozwój zawodowy, sukces i karierę – prześlij do nas swoją aplikację, nie omijamy żadnego życiorysu!

Aktualne oferty pracy

Skontaktuj się z nami

Wykorzystywanie treści

Wszelkie prawa do treści zawartych w magazynie są zastrzeżone, o ile nie zostało w sposób wyraźny zaznaczone inaczej. Użytkownik może korzystać z zasobów magazynu jedynie w zakresie dozwolonego użytku, wyznaczonego przepisami ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych. W szczególności zabronione jest dokonywane bez uprzedniej pisemnej zgody Russell Bedford, kopiowanie, modyfikowanie czy transmitowanie elektronicznie lub w inny sposób jakiejkolwiek części magazynu.

Rozliczanie środków z tarczy antykryzysowej

poradnik

Po ponad roku pandemii trwa już proces rozliczania środków pozyskanych między innymi z Polskiego Funduszu Rozwoju (PFR). Warto zabezpieczyć się na tę okoliczność i dowiedzieć na co zwrócić uwagę przy rozliczaniu subwencji i w jaki sposób przygotować dokumentację ujmującą jej wydatkowanie.

Pobierz poradnik

 

Facebook

Twitter

RB__Poland Co należy wiedzieć o prostej spółce akcyjnej oraz jakie są jej wady i zalety? - Russell Bedford https://t.co/0CxNXkMN1o
RB__Poland Przedsiębiorcy dyskutowali na temat zmian podatkowych Polskiego Ładu – nowe zasady rozliczania składki zdrowotnej w… https://t.co/ju5uHHU8AI
RB__Poland Nowe formy zwolnień z kas w związku pakietem e-commerce - Russell Bedford https://t.co/jmQrLTffGs