Problematyka uchylania się do zawarcia umowy przyrzeczonej została unormowana w art. 390 KC. Zgodnie z jego brzmieniem, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej stanowi przykład niewykonania zobowiązania, jeżeli dłużnik nie spełnia, z przyczyn od niego zależnych, świadczenia z ważnej umowy przedwstępnej. Uchylaniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej jest brak gotowości do zawarcia umowy, względnie brak wyrażenia woli jej zawarcia. Mówimy zatem o świadomym działaniu lub zaniechaniu zmierzającym do bezpodstawnego braku zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to nie tylko odmowa zawarcia umowy, lecz także wszelkie zaniedbania uniemożliwiające zawarcie umowy przyrzeczonej zgodnie z umową przedwstępną. Przykładami uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej są m.in.:
- nieusprawiedliwiona bierność dłużnika,
- nieusprawiedliwione niedysponowanie odpowiednim umocowaniem z uwagi na niedochowanie formy pełnomocnictwa,
- niezorganizowanie dokumentów wymaganych dla zawarcia umowy przyrzeczonej,
- niedoprowadzenie do zwolnienia przedmiotu świadczenia z istniejących na nim obciążeń,
- niedysponowanie tytułem prawnym do przedmiotu świadczenia z umowy przyrzeczonej, zwłaszcza gdy umowa przyrzeczona miałaby wywołać podwójny skutek,
- brak współdziałania wymaganego dla zawarcia umowy[1].
Realizacja roszczenia odszkodowawczego wymaga nadejścia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oraz uchylania się przez dłużnika od zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy zaznaczyć, że przepis art. 390 KC nie znajduje zastosowania w przypadku następczej niemożliwości świadczenia z przyczyn niezależnych od dłużnika.
Przez uchylanie się od zawarcia umowy należy rozumieć tylko bezpodstawną odmowę. Tym samym, nie będziemy mieć do czynienia z uchylaniem się od zawarcia umowy przyrzeczonej w sytuacji, gdy dłużnik nie zawiera takiej umowy wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi druga strona.
W konsekwencji, strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej może uchylić się od jej zawarcia w przypadku, gdy zawarcie umowy przyrzeczonej zostało uzależnione od spełnienia określonych świadczeń przez drugą stronę, a strona ta uzgodnionych świadczeń nie spełnia.
Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania, poprzez poszerzenie lub zawężenie zakresu odszkodowania. Warto wskazać, że dłużnik może zwolnić się od zapłaty odszkodowania poprzez wykonanie umowy przedwstępnej.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Należy jednak pamiętać, że wytoczenie powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej nie przerywa ani nie zawiesza biegu przedawnienia roszczenia odszkodowawczego.