Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. nowa ustawa deweloperska, weszła w życie – po 12 miesiącach od ogłoszenia – dnia 1 lipca 2022 r., uchylając dotychczas obowiązującą ustawę deweloperską, tj. ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Zakres ustawy
Nowa ustawa deweloperska określa środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, zasady wypłaty środków finansowych z mieszkaniowego rachunku powierniczego, obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy, zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej i innych umów zawieranych między nabywcą a deweloperem, prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej i innych umów zawieranych między nabywcą a deweloperem, zasady i tryb dokonywania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego oraz zasady odpowiedzialności nabywcy i dewelopera w tym zakresie, a także zasady działania i zakres odpowiedzialności Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Analiza samego zakresu przedmiotowego nowej ustawy deweloperskiej skłania do wniosku, iż jest ona szersza w porównaniu do poprzedniej ustawy deweloperskiej, regulując w szczególności dodatkowo umowę rezerwacyjną i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Zagadnienia te zostaną jednak szczegółowo omówione odrębnie.
Zgodnie z uzasadnieniem do projektu nowej ustawy deweloperskiej (druk nr 985), w wyniku oceny funkcjonowania ustawy deweloperskiej ustalono, że cele, które powinna realizować zmieniona regulacja, to (1) poprawa skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, (2) poprawa bezpieczeństwa obrotu prawnego czy też (3) wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców […] Celem proponowanych rozwiązań nie jest osłabienie branży deweloperskiej, a podniesienie bezpieczeństwa środków nabywców, także w momencie załamania na rynku.
Rozszerzenie katalogu umów
Niezwykle istotną zmianą w porównaniu z dotychczasową ustawą deweloperską jest rozszerzenie katalogu umów, do których przepisy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego znajdują zastosowanie. Dotychczas przepisy te odnosiły się wyłącznie do umów deweloperskich, a zatem umów, na podstawie których deweloper zobowiązywał się do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu. Od 1 lipca 2022 r. mają one zastosowanie w zasadzie do wszystkich umów zawieranych między nabywcą a deweloperem, a zatem także do umów zobowiązujących do przeniesienia własności, jak również umów przedwstępnych.
Zawężony katalog środków ochrony wpłat
Z punktu widzenia środków nabywcy zauważyć należy, że zawężony został katalog środków ochrony wpłat. Mianowicie, nowa ustawa deweloperska przewiduje jedynie dwa rodzaje mieszkaniowych rachunków powierniczych – otwarty i zamknięty, podczas gdy poprzednio obowiązująca ustawa deweloperska dopuszczała dodatkowo stosowanie także otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych wraz z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową.
Nowy kształt procedury odbioru
Znacznie rozbudowana w porównaniu do dotychczas obowiązującej ustawy deweloperskiej została procedura odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz zgłaszania wad i ich usuwania. W nowej regulacji zrezygnowano również z zastrzeżenia, że w zakresie nieuregulowanym do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny o rękojmi.
Rozszerzony katalog okoliczności uprawniających do odstąpienia od umowy
Rozszerzony został również katalog okoliczności uprawniających nabywcę do odstąpienia od umowy (zarówno deweloperskiej, jak i innych umów zawieranych między nabywcą a deweloperem wskazanych w nowej ustawie deweloperskiej), m.in. o przypadki stwierdzenia przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej czy też nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na zasadach określonych w nowej ustawie deweloperskiej.
W nowej ustawie deweloperskiej określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej przestały być z kolei obligatoryjnym elementem tej umowy. W konsekwencji nowym rozwiązaniem jest, iż jeżeli umowa deweloperska albo inna określona umowa zawierana między nabywcą a deweloperem nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej lub tej innej umowy.
Oliwia Wójcik
Radca prawny. Absolwentka kierunku Prawo na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie oraz Podyplomowych Studiów Podstawy Prawno-Ekonomiczne Procesu Inwestycyjnego organizowanych przez Szkołę Główną Handlową w Warszawie. Przedmiotem jej zainteresowań zawodowych jest prawo gospodarcze, ze szczególnym uwzględnieniem prawa zobowiązań. Posiada również praktyczne doświadczenie w prowadzeniu sporów sądowych.
