wtorek, 20 październik 2020 09:27

Odpłatne zbycie nieruchomości – skutki podatkowe

Zgodnie z linią orzeczniczą oraz interpretacjami organów podatkowych, jeżeli dochodzi do objęcia wspólnością majątkową nieruchomości, która należy do majątku osobistego jednego z małżonków i nie spowoduje to wydzielenia części tej nieruchomości, to nie można uznać, iż w momencie zawarcia notarialnej umowy rozszerzającej tę wspólność jeden z małżonków wyzbywa się prawa do nieruchomości, a drugi je nabywa w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych1 (dalej: u.p.d.o.f.). Ma to ważne znaczenie dla rozstrzygnięcia opodatkowania późniejszej sprzedaży takiej nieruchomości przez jednego z małżonków i ustalenia, od kiedy zaczyna się bieg pięcioletniego terminu – licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – przed upływem którego, w rozumieniu wyżej wymienionego przepisu, do źródeł przychodów zalicza się odpłatne zbycie nieruchomości.

 

1. Wprowadzenie

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej rozstrzygnął w swojej interpretacji podatkowej z 16 września 2020 r.2 kwestię dotyczącą podatku dochodowego od osób fizycznych w wyniku planowanej sprzedaży nieruchomości. Wnioskodawczyni, która nie prowadzi działalności gospodarczej, jest, razem z mężem, współwłaścicielem (1/10) dwóch działek – na pierwszej znajduje się budynek biurowy, a na drugiej kostka brukowa (budowla); w 2018 r. została zawarta umowa rozszerzająca o te udziały wspólność majątkową małżonków. Mąż autorki wniosku nabył udział w pierwszej z tych działek w 1999 r. na mocy decyzji przekształcającej prawo użytkowania wieczystego w prawo własności, a drugą nabył – jako nieruchomość zamienną – w 2016 r., w ramach odszkodowania za nieruchomość przejętą przez miasto pod drogę publiczną (oba nabycia nastąpiły w czasie małżeństwa). Nieruchomości były przedmiotem najmu prywatnego. Wnioskodawczyni zadała Dyrektorowi KIS pytanie – czy skutkiem odpłatnego zbycia obu ww. nieruchomości będzie powstanie wobec niej obowiązku podatkowego, zaś sprzedaż nieruchomości nastąpi wcześniej niż 5 lat od daty rozszerzenia wspólności majątkowej małżeńskiej?

2. Skutki umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości

W myśl art. 47 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy3 (dalej: k.r.o.) „małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa”. W kodeksie zostało również doprecyzowane, że małżeńska umowa majątkowa może być zmieniona bądź rozwiązana, a jeśli do takiego rozwiązania dojdzie w czasie trwania małżeństwa, to powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, chyba że strony postanowiły inaczej4.
Dyrektor KIS powołał się w interpretacji na stanowisko sądów administracyjnych, zgodnie z którym włączenie do majątku małżonków na podstawie umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową nieruchomości, udziału w niej lub praw majątkowych stanowiących majątek odrębny jednego małżonka (…) nie jest nabyciem tej nieruchomości, udziału lub prawa majątkowego przez drugiego małżonka, w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f.5 i uznał, że rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej, do jakiego doszło
w 2018 r. nie stanowi nabycia – przez autorkę wniosku o interpretację – udziałów w przedmiotowych nieruchomościach.

3. Ustalenie daty nabycia nieruchomości

Następstwem powyższej oceny było stanowisko Dyrektora KIS, iż w opisanej sytuacji datą nabycia nieruchomości przez każdego z małżonków jest data nabycia nieruchomości przez tego małżonka, który nieruchomość włączył do majątku wspólnego. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f, źródłami przychodów jest odpłatne zbycie: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy ‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Po upływie pięciu lat nie będzie obowiązku podatkowego.

Dyrektor KIS stwierdził zatem, że przy skutkach opodatkowania zbycia obu działek pięcioletni okres wskazany w ww. przepisie powinno się liczyć od końca roku, w którym udziały nabył mąż wnioskodawczyni. W przypadku pierwszej z nich należy więc odwołać się do postanowień ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny6 (dalej: k.c.), przy czym Dyrektor KIS wskazał, że „przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie jest zdarzeniem prawnopodatkowym, które należy utożsamiać z nabyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 up.d.o.f. (…). Jest to tylko zmiana formy prawnej faktycznego prawa do nieruchomości”. Do takiego nabycia dochodzi bowiem nie w chwili tego przekształcenia, ale w momencie zawarcia umowy o ustanowieniu prawa wieczystego użytkowania. Dlatego też „datę nabycia przez męża wnioskodawczyni udziału w ww. nieruchomości należy utożsamiać z datą nabycia prawa wieczystego użytkowania”, a ponieważ do sprzedaży ma dojść w 2020 r., czyli po upływie pięcioletniego terminu określonego w u.p.d.o.f., to w przypadku odpłatnego zbycia pierwszej działki nie wystąpi obowiązek podatkowy.

W ocenie Dyrektora KIS transakcja sprzedaży drugiej nieruchomości będzie już jednak podlega opodatkowaniu. W tym przypadku odwołał się on do przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami7 (dalej: u.g.n.). Stanowi ona, że za działki gruntu (wydzielone pod drogi publiczne – gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe) przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem8, zaś w ramach tego odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana (z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa lub jst) za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna9. Mąż autorki wniosku nabył w 2016 r., wskutek takiego odszkodowania, prawo do działki, której przedtem nie był właścicielem. Ponieważ jej sprzedaż planowana jest w 2020 r., to nie minie jeszcze pięcioletni termin wskazany w u.p.d.o.f. i wystąpi wobec wnioskodawczyni obowiązek podatkowy.

______________________________

1 Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. 2020 poz. 1426 z późn. zm.).
2 Sygn. 0112-KDIL2-1.4011.562.2020.1.KF.
3 T.j. Dz.U. 2020 poz. 1359.
4 Art. 47 § 2 k.r.o.
5 Por. wyrok z 13 maja 2016 r., sygn. akt II FSK 1110/14. Dyrektor KIS odwołał się także do innych orzeczeń: NSA z 22 marca 2017 r., sygn. akt II FSK 456/15; NSA z 7 kwietnia 2016 r., sygn. akt II FSK 313/14; WSA w Gdańsku z 29 października 2014 r., sygn. akt I SA/Gd 964/14; WSA w Poznaniu z 19 stycznia 2018 r., sygn. akt I SA/Po 971/17.
6 Dz.U. 2019 r. poz. 1145, z późn. zm.
7 T.j. Dz.U. 2020 poz. 65.
8 Art. 98 ust. 3 u.g.n.
9 Art. 131 ust. 1 i 2 u.g.n.

Sławomir Wach

Autor jest dziennikarzem zajmującym się tematyką dotyczącą prawa, podatków, rachunkowości, rewizji finansowej, rynków kapitałowych, prawa pracy i HR. Jest autorem wielu publikacji z zakresu tej tematyki. Przez ponad 10 lat był redaktorem prowadzącym biuletynów elektronicznych BDO.

Kariera

Chcesz rozpocząć karierę w dynamicznej międzynarodowej, prężnie rozwijającej się organizacji, stawiasz na rozwój zawodowy, sukces i karierę – prześlij do nas swoją aplikację, nie omijamy żadnego życiorysu!

Aktualne oferty pracy

Skontaktuj się z nami

Wykorzystywanie treści

Wszelkie prawa do treści zawartych w magazynie są zastrzeżone, o ile nie zostało w sposób wyraźny zaznaczone inaczej. Użytkownik może korzystać z zasobów magazynu jedynie w zakresie dozwolonego użytku, wyznaczonego przepisami ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych. W szczególności zabronione jest dokonywane bez uprzedniej pisemnej zgody Russell Bedford, kopiowanie, modyfikowanie czy transmitowanie elektronicznie lub w inny sposób jakiejkolwiek części magazynu.

Poradnik antykryzysowy

broszura rb 2020

Specustawa w praktyce

Pandemia tzw. koronawirusa (SARS-CoV-2, COVID-19) zmienia bardzo wiele aspektów prawa. Przepisy mające dać wsparcie pracownikom, przedsiębiorcom, pracodawcom i innym podmiotom gospodarczym, wprowadzone specustawą z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19

Pobierz poradnik

 

Facebook

Twitter

RB__Poland Przedłużenie terminów przekazania przez niektórych płatników zaliczek na podatek dochodowy i zryczałtowany podatek… https://t.co/p4nsgNrEmE
RB__Poland System Informacji Finansowej ma przeciwdziałać praniu brudnych pieniędzy i finansowaniu terroryzmu - Russell Bedford https://t.co/pQWSlUtQJf
RB__Poland Polska na końcu stawki w rankingu Tax Foundation - Russell Bedford https://t.co/3LA2DOh4ZW
RB__Poland BREXIT. Zakup nieruchomości w Wielkiej Brytanii, a ulga mieszkaniowa - Russell Bedford https://t.co/dcwQAujYJ7