Przed przystąpieniem do omawiania powyższej kwestii, warto również przypomnieć definicję przedsięwzięcia deweloperskiego. Zgodnie z definicją zawartą w punkcie 3.1. KSR nr 8, przedsięwzięcie deweloperskie jest to „przedsięwzięcie deweloperskie w rozumieniu ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1805 ze zm.) zwanej dalej ustawą o ochronie praw nabywcy, a także każdy inny proces (działanie), w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy (osoby fizycznej lub prawnej) lub nabywców ustanowiona lub przeniesiona zostaje odrębna własność lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu (np. biurowym, handlowym, magazynowym) jak też własność budynku lub jego części wraz z przynależnym gruntem lub prawem wieczystego użytkowania gruntu oraz z przynależnymi obiektami infrastruktury. Przedsięwzięcie deweloperskie obejmuje budowę lub przebudowę w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333), a także czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy (przebudowy) oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania, a w szczególności nabycie praw do nieruchomości, na której posadowiona jest lub będzie budowa (przebudowa), przygotowanie projektu budowlanego lub nabycie praw do projektu budowlanego i uzyskanie wymaganych zezwoleń administracyjnych określonych odrębnymi przepisami. Częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne, którego przedmiotem jest budowa lub przebudowa jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną. Jeżeli nastąpiło wyodrębnienie zadania inwestycyjnego, to wyjaśnienia dotyczące przedsięwzięcia deweloperskiego stosuje się odpowiednio do zadania inwestycyjnego.”.
Wartość gruntu będącego częścią niezakończonego przedsięwzięcia deweloperskiego, zgodnie z punktem 10.1. KSR nr 8, wykazuje się w cenie nabycia lub w wartości godziwej:
1) w bilansie, w pozycji „Półprodukty i produkty w toku”, w dodatkowej pozycji „w tym: Obiekty w zabudowie”,
2) w rachunku zysków i strat (w wariancie porównawczym) w pozycjach: „Zmiana stanu produktów” oraz „Zużycie materiałów i energii” w dodatkowej pozycji „w tym: Obiekty w zabudowie”.
Sprzedaż niezabudowanego gruntu lub prawa jego wieczystego użytkowania wykazuje się, zgodnie z punktem 10.2. KSR nr 8, w rachunku zysków i strat:
1) jeżeli grunt lub prawo były zaliczone do towarów – jako sprzedaż towarów (przychód i wartość sprzedanych towarów),
2) jeżeli grunt lub prawo były zaliczone do inwestycji w nieruchomości lub środków trwałych – jako zysk / stratę ze zbycia niefinansowych aktywów trwałych.
Z kolei, w informacji dodatkowej, w celu jasnego i przejrzystego ujawnienia informacji o skutkach realizacji przedsięwzięć deweloperskich, powinno przedstawić się następujące dane:
1) dla przedsięwzięć deweloperskich, których przedmiot wycenia się zgodnie z zasadami pomiaru kosztu wytworzenia wyrobów gotowych:
- ogółem koszt wytworzenia przedsięwzięć deweloperskich w toku produkcji oraz
- jeżeli ustalono bierne rozliczenia międzyokresowe kosztów na przyszłe zobowiązania z tytułu dodatkowych kosztów związanych z wykonywanym obecnie przedsięwzięciem deweloperskim w części przypadającej na sprzedaną nieruchomość – ujawnia się ogółem pełną kwotę tych dodatkowych kosztów, do poniesienia których deweloper jest prawnie lub zwyczajowo zobowiązany,
2) dla umów wycenianych zgodnie z postanowieniami KSR nr 3[2] (Krajowy Standard Rachunkowości nr 3 – „Niezakończone usługi budowlane”) metodą stopnia zaawansowania lub metoda zysku zerowego[3]:
|
Przychody ustalone wg zasad KSR nr 3 |
Koszty ustalone wg zasad KSR nr 3 |
Należności zafakturowane |
Koszty poniesione |
Rezerwa na straty z transakcji gospodarczych w toku |
|
|
Niezakończone przedsięwzięcia deweloperskie ogółem |
|||||
|
- w tym ustalone metodą stopnia zaawansowania |
|||||
|
- w tym ustalone metodą zysku zerowego |
Powyższa tabela została przedstawiona na podstawie analogicznej tabeli zawartej na końcu Rozdziału X Krajowego Standardu Rachunkowości nr 8.
[1] Komunikat Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej z dnia 11 grudnia 2020 r. w sprawie ogłoszenia uchwały Komitetu Standardów Rachunkowości w sprawie przyjęcia aktualizacji Krajowego Standardu Rachunkowości Nr 8 „Działalność deweloperska”, Dziennik Urzędowy Ministra Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej, Warszawa, dnia 31 grudnia 2020 r., poz. 38.
[2] Komunikat Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2018 r. w sprawie ogłoszenia uchwały Komitetu Standardów Rachunkowości w sprawie przyjęcia aktualizacji Krajowego Standardu Rachunkowości Nr 3 „Niezakończony usługi budowlane”, Dziennik Urzędowy Ministra Finansów, Warszawa, dnia 10 lipca 2018 r., poz. 76.
[3] Zgodnie z punktem 3.13. Krajowego Standardu Rachunkowości nr 3, przychody z umów, zwane również przychodami szacowanymi, jest to kwota:
- odpowiadająca iloczynowi stopnia zaawansowania usługi budowlanej na dzień bilansowy oraz ceny uzgodnionej w umowie (stała, koszty plus), ewentualnie zmodyfikowanej z uwagi na zmiany zakresu prac, roszczenia, premie oraz kary umowne (w przypadku takim mówi się o metodzie stopnia zaawansowania), lub
- kosztów umowy poniesionych do dnia bilansowego, których pokrycie przez zamawiającego jest wysoce prawdopodobne – gdy wiarygodne ustalenie stopnia zaawansowania umowy budowlanej nie jest możliwe (w przypadku takim mówi się o metodzie zysku zerowego).
