środa, 16 grudzień 2020 08:09

Wydatki na prywatne mieszkanie – kiedy i co można odliczyć?

Coffee photo created by master1305 - www.freepik.com Coffee photo created by master1305 - www.freepik.com

Według najnowszej interpretacji Dyrektora KIS do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć koszty pośrednie, związane z utrzymaniem i eksploatacją prywatnego mieszkania: czynsz administracyjny, opłaty za prąd, internet oraz wodę i ogrzewanie centralne, a także część odsetek od prywatnego kredytu mieszkaniowego oraz amortyzację części lokalu. Jak to wygląda w praktyce?

Mieszkanie na potrzeby prowadzenia działalności można wliczać do KUP, w określonym zakresie

Interpretacja odnosiła się do zapytania podatnika, który jest nauczycielem matematyki, a w prywatnym mieszkaniu chce udzielać korepetycji.  Wnioskodawca na dzień złożenia niniejszego wniosku jest właścicielem nieruchomości, w której mieszka, zakupionej z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, który spłaca jako osoba prywatna. Na potrzeby działalności chce wykorzystywać gabinet, przedpokój oraz kuchnię, w której chce przygotowywać przekąski dla uczniów. Jako część mieszkania przeznaczoną pod działalność wymienia też toaletę.

Dyrektor KIS uznał, że w przypadku wykorzystywania w prowadzonej działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego, należy stwierdzić, że pomiędzy wydatkami związanymi z jego używaniem i eksploatacją, a prowadzoną działalnością istnieje związek przyczynowo-skutkowy. Wydatki te mogą zatem, co do zasady, stanowić koszt uzyskania przychodów. Należy jednak zaznaczyć, że wydatki związane z używaniem i eksploatacją lokalu mieszkalnego mogą stanowić koszt uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej jedynie w takim zakresie, w jakim ww. lokal będzie wykorzystywany na potrzeby tej działalności. Jednocześnie należy podkreślić, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości zaliczenia tego rodzaju wydatków do kosztów uzyskania przychodów od wyodrębnienia – w dosłownym (fizycznym) sensie – pomieszczenia, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza. Podatnik powinien określić, jaka część lokalu mieszkalnego faktycznie służy prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, i wówczas może w odpowiednim udziale i w odpowiedniej proporcji zaliczyć poniesione wydatki do kosztów podatkowych.

Mieszkanie używane w działalności jako środek trwały

Wydatki na nabycie, wytworzenie i ulepszenie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nie są jednorazowo zaliczane do kosztów uzyskania przychodów.

Z treści art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy wynika bowiem, że nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

  1. nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów,
  2. nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części,
  3. ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają wartość środków trwałych, stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych

‒ wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy: kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

  1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
  2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
  3. inne przedmioty

‒ o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl art. 22c pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Zgodnie z powyższym, środki trwałe podlegają amortyzacji po spełnieniu następujących warunków:

  • zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie,
  • stanowią własność lub współwłasność podatnika,
  • są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,
  • przewidywany okres ich używania jest dłuższy niż rok (decyzja w tym względzie należy do podatnika),
  • są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu,
  • nie są wymienione w katalogu środków trwałych wymienionych w art. 22c ww. ustawy.

Jak stanowi art. 22d ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: składniki majątku, o których mowa w art. 22a-22c, z wyłączeniem składników wymienionych w ust. 1, wprowadza się do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych zgodnie z art. 22n, najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4.

Zgodnie z art. 22f ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana ‒ odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Zgodnie z art. 22i ust. 1 powołanej powyżej ustawy: odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych, z zastrzeżeniem art. 22j-22ł, dokonuje się przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych i zasad, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1.

Klasyfikując środki trwałe do poszczególnych grup należy posiłkować się Klasyfikacją Środków Trwałych. Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 3 października 2016 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz.U. z 2016 r., poz. 1864), Klasyfikacja Środków Trwałych jest usystematyzowanym zbiorem obiektów majątku trwałego służącym m.in. do celów ewidencyjnych, ustalaniu stawek odpisów amortyzacyjnych oraz badań statystycznych.

Należy zauważyć, że to na podatniku ciąży obowiązek dokonania prawidłowej klasyfikacji środka trwałego do odpowiedniej grupy KŚT. W przypadku trudności w ustaleniu właściwego grupowania składnika majątku zainteresowany podmiot może zwrócić się z wnioskiem o wskazanie symbolu (grupy) środka trwałego oraz wydanie opinii do Urzędu Statystycznego.

Mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe opisane przez podatnika-nauczyciela oraz przytoczone przepisy prawa podatkowego, stwierdzić należy, że jeżeli mieszkanie będzie stanowiło środek trwały, to wydatki na zakup tego środka trwałego ‒ zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ‒ nie mogą stanowić bezpośrednio kosztów uzyskania przychodów. Kosztami uzyskania przychodów będą odpisy amortyzacyjne dokonywane ‒ zgodnie z art. 22a-22o ww. ustawy ‒ od wartości początkowej tego środka trwałego.

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od momentu ujęcia środka trwałego w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Przy czym, odpisy amortyzacyjne stanowić mogą koszty uzyskania przychodów w takiej proporcji, w jakiej powierzchnia wykorzystywana do działalności gospodarczej pozostaje do powierzchni całego mieszkania.

Odsetki od kredytu zaciągniętego na sfinansowanie nabycia nieruchomości jako KUP w działalności

Odnosząc się natomiast do kwestii zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odsetek od kredytu zaciągniętego na sfinansowanie nabycia nieruchomości, przeznaczonej w części na prowadzenie działalności gospodarczej, należy wskazać, że stosownie do art. 23 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na spłatę pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów), z tym że kosztem uzyskania przychodów są wydatki na spłatę pożyczki (kredytu) w przypadku, gdy pożyczka (kredyt) była waloryzowana kursem waluty obcej, jeżeli:

  • pożyczkobiorca (kredytobiorca) w związku ze spłatą pożyczki (kredytu) zwraca kwotę kapitału większą niż kwota otrzymanej pożyczki (kredytu) ‒ w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału a kwotą otrzymanej pożyczki (kredytu),
  • pożyczkodawca (kredytodawca) otrzymuje środki pieniężne stanowiące spłatę kapitału w wysokości niższej od kwoty udzielonej pożyczki (kredytu) ‒ w wysokości różnicy pomiędzy kwotą udzielonej pożyczki (kredytu) a kwotą zwróconego kapitału.

Jednocześnie, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów:

  • naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów) ‒ art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,
  • odsetek, prowizji i różnic kursowych od pożyczek (kredytów) zwiększających koszty inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji ‒ art. 23 ust. 1 pkt 33 ww. ustawy.

W świetle art. 23 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy uznać, że dopiero zapłacenie odsetek daje możliwość zaliczenia ich do kosztów uzyskania przychodów.

W konsekwencji należy stwierdzić, że odsetki są kosztem, jeśli spełniają następujące przesłanki:

  • są faktycznie zapłacone,
  • pozostają w związku przyczynowo-skutkowym z przychodami,
  • nie zwiększają kosztów inwestycji w okresie realizacji tych inwestycji.

Z powyższych przepisów wynika, że aby prawidłowo rozliczyć koszty uzyskania przychodów istotny jest moment poniesienia przez podatnika wydatków związanych ze spłatą odsetek od kredytu.

Zatem mając na uwadze przedstawione zdarzenie przyszłe i powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że skoro przedmiotowy lokal mieszkalny, którego wnioskodawca jest właścicielem, będzie w części wykorzystywany przez wnioskodawcę w prowadzonej przez wnioskodawcę działalności gospodarczej, to ‒ zapłacone po dniu oddania mieszkania do używania ‒ odsetki od kredytu zaciągniętego na jego nabycie w części proporcjonalnie przypadającej na powierzchnię wykorzystywaną w działalności gospodarczej mogą stanowić koszt uzyskania przychodów tej działalności.

Reasumując, kosztem uzyskania przychodu ‒ w takiej proporcji, w jakiej pozostaje powierzchnia mieszkania wykorzystywana do działalności gospodarczej do całej powierzchni mieszkania mogą być:

  • wydatki na czynsz administracyjny, opłaty za prąd, internet oraz wodę i ogrzewanie centralne,
  • odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej nieruchomości,
  • zapłacone odsetki od rat kredytu hipotecznego na sfinansowanie zakupu nieruchomości.

Interpretacja indywidualna z 25 września 2020 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.535.2020.1.IM - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

 

Masz pytanie z zakresu podatków?

rafal dabrowski1

Warszawa

Rafał Dąbrowski

Kierownik Deparamentu Podatków
tel: 22 276 61 84
email: rafal.dabrowski@russellbedford.pl

rafal dabrowski1

Katowice

Leszek Dukiewicz

Dyrektor biura w Katowicach
tel: 32 73 13 420
email: leszek.dutkiewicz@russellbedford.pl

Kariera

Chcesz rozpocząć karierę w dynamicznej międzynarodowej, prężnie rozwijającej się organizacji, stawiasz na rozwój zawodowy, sukces i karierę – prześlij do nas swoją aplikację, nie omijamy żadnego życiorysu!

Aktualne oferty pracy

Skontaktuj się z nami

Biuro prasowe

Prawo do publikacji możliwe jest po skontaktowaniu się z naszym działem PR.

Zapraszamy do zamawiania komentarzy. Nasi eksperci udzielają wypowiedzi m.in. dla magazynu Forbes, dla Pulsu Biznesu, dla Gazety Finansowej i Rzeczpospolitej. Pozostajemy do Waszej dyspozycji.

 

więcej

Poradnik antykryzysowy

broszura rb 2020

Specustawa w praktyce

Pandemia tzw. koronawirusa (SARS-CoV-2, COVID-19) zmienia bardzo wiele aspektów prawa. Przepisy mające dać wsparcie pracownikom, przedsiębiorcom, pracodawcom i innym podmiotom gospodarczym, wprowadzone specustawą z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19

Pobierz poradnik

 

Facebook

Twitter

RB__Poland Ministerstwo Sprawiedliwości chce utworzyć Sąd Ochrony Wolności Słowa - Russell Bedford https://t.co/W6ffkXdBOu
RB__Poland Nowe prawo zamówień publicznych – najważniejsze zmiany - Russell Bedford https://t.co/s7GH7V8PSw
RB__Poland Rozszerzenie elementów w lokalnej dokumentacji oraz aktualizacja TPR, czyli kolejne zmiany w cenach transferowych -… https://t.co/2VJMk0zRDg
RB__Poland Nowelizacja ustawy o własności lokali - dłużnicy stracą dach nad głową - Russell Bedford https://t.co/Wh3Gngc88v