Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej „Ustawa”) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub innych robót budowlanych a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, co do zasady, wymaga ustalenia warunków zabudowy określonych w Decyzji. Nowelizacja Ustawy wprowadza zmiany redakcyjne przytoczonego przepisu, które sankcjonują stanowisko wyrażone w doktrynie i orzecznictwie, że każda zmiana zagospodarowania terenu, z zastrzeżeniem wyjątków zawartych w Ustawie, wymaga uzyskania Decyzji. Powyższe nie wzbudza kontrowersji w zakresie możliwości uzyskania przez potencjalnych inwestorów Decyzji albowiem ma niewielką doniosłość praktyczną.
Projektowane zmiany, ze względu na ich ograniczenie w zakresie możliwości uzyskania Decyzji, a tym samym zabudowy nieruchomości, pomimo ich uzasadnienia potrzebą uporządkowania urbanistycznego przestrzeni, mogą budzić wątpliwości właścicieli nieruchomości oraz potencjalnych inwestorów
Przesłanki, które muszą zostać spełnione, aby uzyskać Decyzję określone zostały w art. 61 ust. 1 Ustawy. ww. przepis, de lege lata, określa, że tylko łączne spełnienie wszystkich przesłanek ustawowych umożliwia wydanie przez właściwy organ, którym najczęściej jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, Decyzji. Do ww. przesłanek ustawowych, warunkujących wydanie Decyzji, należą:
(a) zabudowa co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,
(b) dostęp do drogi publicznej;
(c) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
(d) teren nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 Ustawy;
(e) wydanie Decyzja jest zgodne z przepisami odrębnymi oraz
(f) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarach: w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu oraz strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Planowana Nowelizacja, oprócz dwóch zmian w zakresie dotychczasowych ustawowych przesłanek warunkujących możliwość wydania Decyzji (wykreślenie z zakresu wymagań nowej zabudowy kontynuacji funkcji oraz dookreślenie przesłanki dotyczącej położenia terenu w obszarze gazociągu określonego w art. 53 ust. 5e pkt 2 Ustawy), wprowadza ograniczenie możliwości jej wydania do nieruchomości, objętych obszarem uzupełnienia zabudowy wyznaczonym zgodnie z treścią projektowanego rozporządzenia w sprawie ustaleń planu ogólnego gminy oraz sposobu dokumentowania procedury przygotowania i uchwalenia planu ogólnego gminy. Przedmiotowe ograniczenie terytorialne będzie skutkować znacznym zawężeniem liczby nieruchomości w stosunku, do których jej właściciele będą mogli uzyskać Decyzję, a tym samym realizować swoje prawa właścicielskie oraz plany inwestycyjne w zakresie zabudowy. Należy zwrócić uwagę, że planowana regulacja znacząco zawęża możliwości realizacji inwestycji na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, albowiem co do zasady, bez uprzedniego uzyskania Decyzji właściciel/inwestor nie może uzyskać decyzji o pozwoleniu na budowę.
Nowelizacja wskazuje na trzy wyłączenia określone w art. 61 ust. 1a, 2 i 3 Nowelizacji, które pozwolą na uzyskanie Decyzji poza obszarem uzupełnienia zabudowy, jednakże owe wyłączenie nie dotyczą najbardziej doniosłej zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie obiektu budowlanego, która leży w strefie największego zainteresowania właścicieli terenów oraz inwestorów. Projektowane zmiany, ze względu na ich ograniczenie w zakresie możliwości uzyskania Decyzji, a tym samym zabudowy nieruchomości, pomimo ich uzasadnienia potrzebą uporządkowania urbanistycznego przestrzeni, mogą budzić wątpliwości z punktu widzenia właścicieli nieruchomości oraz potencjalnych inwestorów, jednakże ich ostateczna ocena będzie mogła nastąpić po ustaleniu ostatecznego kształtu Nowelizacji oraz upływie dłuższego czasu stosowania przepisów przez organy administracji
Autor: Michał Witek, radca prawny
