poniedziałek, 12 wrzesień 2022 13:03

Ograniczenie terytorialne w zakresie możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w projektowanej nowelizacji ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

25 kwietnia 2022 r. na stronie Rządowego Centrum Legislacji pojawił się projekt nowelizacji ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (dalej „Nowelizacja”), którego wnioskodawcą jest Minister Rozwoju i Technologii. Wśród wielu proponowanych zmian projektu na szczególną uwagę zasługują zmiany dotyczące ograniczenie możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy (dalej „Decyzja”) do obszaru uzupełnienia zabudowy.

Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej „Ustawa”) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub innych robót budowlanych a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, co do zasady, wymaga ustalenia warunków zabudowy określonych w Decyzji. Nowelizacja Ustawy wprowadza zmiany redakcyjne przytoczonego przepisu, które sankcjonują stanowisko wyrażone w doktrynie i orzecznictwie, że każda zmiana zagospodarowania terenu, z zastrzeżeniem wyjątków zawartych w Ustawie, wymaga uzyskania Decyzji. Powyższe nie wzbudza kontrowersji w zakresie możliwości uzyskania przez potencjalnych inwestorów Decyzji albowiem  ma niewielką doniosłość praktyczną. 

Projektowane zmiany, ze względu na ich ograniczenie w zakresie możliwości uzyskania Decyzji, a tym samym zabudowy nieruchomości, pomimo ich uzasadnienia potrzebą uporządkowania urbanistycznego przestrzeni, mogą budzić wątpliwości właścicieli nieruchomości oraz potencjalnych inwestorów

Przesłanki, które muszą zostać spełnione, aby uzyskać Decyzję określone zostały w art. 61 ust. 1 Ustawy. ww. przepis, de lege lata, określa, że tylko łączne spełnienie wszystkich przesłanek ustawowych umożliwia wydanie przez właściwy organ, którym  najczęściej jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, Decyzji. Do ww. przesłanek ustawowych, warunkujących wydanie Decyzji, należą:

(a) zabudowa co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, 

(b) dostęp do drogi publicznej;

(c) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

(d) teren nie może wymagać uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 Ustawy; 

(e) wydanie Decyzja jest zgodne z przepisami odrębnymi oraz 

(f) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarach: w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu oraz strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Planowana Nowelizacja, oprócz dwóch zmian w zakresie dotychczasowych ustawowych przesłanek warunkujących możliwość wydania Decyzji (wykreślenie z zakresu wymagań nowej zabudowy kontynuacji funkcji oraz dookreślenie przesłanki dotyczącej położenia terenu w obszarze gazociągu określonego w art. 53 ust. 5e pkt 2 Ustawy), wprowadza ograniczenie możliwości jej wydania do nieruchomości, objętych obszarem uzupełnienia zabudowy wyznaczonym zgodnie z treścią projektowanego rozporządzenia w sprawie ustaleń planu ogólnego gminy oraz sposobu dokumentowania procedury przygotowania i uchwalenia planu ogólnego gminy. Przedmiotowe ograniczenie terytorialne będzie skutkować znacznym zawężeniem liczby nieruchomości w stosunku, do których jej właściciele będą mogli uzyskać Decyzję, a tym samym realizować swoje prawa właścicielskie oraz plany inwestycyjne w zakresie zabudowy. Należy zwrócić uwagę, że planowana regulacja znacząco zawęża możliwości realizacji inwestycji na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, albowiem co do zasady, bez uprzedniego uzyskania Decyzji właściciel/inwestor nie może uzyskać decyzji o pozwoleniu na budowę.

Nowelizacja wskazuje na trzy wyłączenia określone w art. 61  ust. 1a, 2 i 3 Nowelizacji, które pozwolą na uzyskanie Decyzji poza obszarem uzupełnienia zabudowy, jednakże owe wyłączenie nie dotyczą najbardziej doniosłej zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie obiektu budowlanego, która leży w strefie największego zainteresowania właścicieli terenów oraz inwestorów. Projektowane zmiany, ze względu na ich ograniczenie w zakresie możliwości uzyskania Decyzji, a tym samym zabudowy nieruchomości, pomimo ich uzasadnienia potrzebą uporządkowania urbanistycznego przestrzeni, mogą budzić wątpliwości z punktu widzenia właścicieli nieruchomości oraz potencjalnych inwestorów, jednakże ich ostateczna ocena będzie mogła nastąpić po ustaleniu ostatecznego kształtu Nowelizacji oraz upływie dłuższego czasu stosowania przepisów przez organy administracji

Autor: Michał Witek, radca prawny

Masz pytanie z zakresu prawa?

andrzej dmowski1

Warszawa

Andrzej Dmowski

Partner Zarządzający
tel: 22 276 61 80
email: andrzej.dmowski@russellbedford.pl

rafal dabrowski1

Katowice

Leszek Dukiewicz

Dyrektor biura w Katowicach
tel: 32 73 13 420
email: leszek.dutkiewicz@russellbedford.pl

Kariera

Chcesz rozpocząć karierę w dynamicznej międzynarodowej, prężnie rozwijającej się organizacji, stawiasz na rozwój zawodowy, sukces i karierę – prześlij do nas swoją aplikację, nie omijamy żadnego życiorysu!

Aktualne oferty pracy

Skontaktuj się z nami

Biuro prasowe

Prawo do publikacji możliwe jest po skontaktowaniu się z naszym działem PR.

Zapraszamy do zamawiania komentarzy. Nasi eksperci udzielają wypowiedzi m.in. dla magazynu Forbes, dla Pulsu Biznesu, dla Gazety Finansowej i Rzeczpospolitej. Pozostajemy do Waszej dyspozycji.

 

więcej

Polski ład 2022

okladka polski lad

Polski ład to jeden z największych projektów rewolucjonizujących polskie prawo podatkowe. Wprowadza do niego wiele nowych praw, a także rozwiązania, które przez lata nie mogły się przebić, negowane przez przedsiębiorców, a nawet ich Rzecznika, jak np. de facto likwidację podatku liniowego. W niniejszej publikacji przedstawiamy najważniejsze zmiany.

Pobierz poradnik

Facebook

Twitter

RB__Poland Krajowy System e-Faktur – planowane zmiany dotyczące uprawnionych podmiotów - Russell Bedford https://t.co/aADFLivWTJ
RB__Poland Stawka VAT przy refakturowaniu kosztów ubezpieczenia przedmiotu leasingu na leasingobiorcę - Russell Bedford https://t.co/427FLNijsR