Zgodnie z Rządowym Centrum Legislacji planowanym terminem przyjęcia projektu ustawy miał być III/IV kwartał 2019 r., jednak w związku z licznymi uwagami zgłoszonymi w trakcie pierwszych uzgodnień, opiniowania i konsultacji do pierwotnego projektu ustawy zmieniającej ustawę o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Prezes UOKiK przedstawił projekt ustawy deweloperskiej, która ma w całości zastąpić aktualnie funkcjonującą ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Nowe zasady wypłaty środków finansowych z mieszkaniowego rachunku powierniczego
Przechodząc do omawiania zmian proponowanych w projekcie ustawy deweloperskiej, zacznę od przedstawienia nowych zasad wypłaty środków finansowych z mieszkaniowego rachunku powierniczego. Dotychczasowe brzemiennie przepisów dotyczących wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego dokonywanej na rzecz dewelopera przewiduje, że wypłata ta nastąpi po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Aktualnie ustawodawca nie wskazuje jaka część środków może zostać wypłacona.
Projekt ustawy deweloperskiej zakłada również nałożenie na dewelopera obowiązku dostarczenia prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej czy umowy przedwstępnej
Proponowana zmiana uzależnia wysokość wypłaty od wysokości kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztów danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego albo ceny lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego albo domu jednorodzinnego i lokalu użytkowego.
W przypadku zakończenia ostatniego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego określonego w harmonogramie, podobnie jak w przypadku zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych, bank wypłaca deweloperowi pozostałe na rachunku środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na poczet realizacji ostatniego etapu prac po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca. Dotyczy to również umów przedwstępnych, na podstawie których deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy przyrzeczonej dotyczącej wybudowania budynku+ i przeniesienia własności lokali, czy przeniesienia własności lokalu użytkowego (dalej jako: „umowa przedwstępna”).
Projekt ustawy deweloperskiej przewiduje ponadto zakaz pobierania ze środków zgromadzonych na rachunku powierniczym kwot tytułem kosztów, opłat i prowizji za prowadzenie tego rachunku. Celem tej regulacji jest wyeliminowania sytuacji, w których bank pobiera opłaty ze środków nabywców zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych. Nie ulega natomiast zmianie regulacja, zgodnie z którą to koszty, opłaty i prowizje za prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera.
Rozszerzenie obowiązków spoczywających na deweloperze
Kolejną z proponowanych zmian jest rozszerzenie obowiązków spoczywających na deweloperze przed zawarciem umowy deweloperskiej. Zgodnie z projektem deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, czyli podaje do publicznej wiadomości informację na temat rozpoczęcia oferowania lokali mieszkalnych albo domów jednorodzinnych oraz swojej gotowości do zawierania umów z nabywcami, obowiązany jest spełnić wymogi określone w rozdziale 4 projektu ustawy deweloperskiej. Deweloper przede wszystkim jest zobowiązany do sporządzenia prospektu informacyjnego oraz posiadania zgody banku albo innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego bądź bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu użytkowego nabywanego wraz zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej, jeżeli swoje przedsięwzięcie deweloperskie finansuje ze środków uzyskanych z kredytu, a którego spłata została zabezpieczona hipoteką na nieruchomości, na której ma powstać budynek.
Projekt ustawy deweloperskiej zakłada również nałożenie na dewelopera obowiązku dostarczenia prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy rezerwacyjnej, umowy deweloperskiej czy umowy przedwstępnej.
Doprecyzowanie wzoru prospektu informacyjnego
Wzór prospektu informacyjnego został uzupełniony o takie informacje jak data uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku albo zakończenia budowy domu jednorodzinnego, treść informacji o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w sytuacji upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy, powierzchnia lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, cena lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, data wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego czy data ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego.
Projekt ustawy deweloperskiej autorstwa Prezesa UOKiK wskazuje również katalog dokumentów, które stanowią załączniki do prospektu informacyjnego, wśród których zostały wymienione m.in. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium kierunków i zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzję o obszarach ograniczonego użytkowania, miejscowe plany odbudowy, mapy terenów zalewowych oraz decyzje wynikające z przepisów szczególnych, takie jak: decyzja o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej, decyzja o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej, decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego, decyzja o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych, decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej
W kolejnej części cyklu artykułów dotyczących projektu nowej ustawy deweloperskiej, oprócz kontynuacji omawiania instytucji zgody banku lub wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, zostaną poruszone takie kwestie jak zasady i tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej, zasady i tryb zawierania oraz treść umowy deweloperskiej i innych umów zawieranych przez dewelopera z nabywcą, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Autor: Ernest Bucior, radca prawny Russell Bedford Poland
Pierwsza część artykułu TUTAJ
