Ustawą dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2018 r. poz. 869) w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (zwaną dalej „u.k.u.r.”) wprowadzono liczne zmiany w kształtowaniu ustroju rolnego.
Pewną alternatywę może stanowić dopuszczalność nabywania przez podmioty niebędące rolnikami indywidualnymi nieruchomości rolnych w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego, jednakże wątpliwości może budzić racjonalność biznesowa takiego rozwiązania w praktyce obrotu
Ustawodawca postawił sobie za cel ochronę gruntów rolnych przed spekulacyjnym wykupem oraz – zapewnienie, że nieruchomości rolne będą nabywane do celów rolniczych. Dwa lata po wejściu w życie zmian, ustawodawca powołując się na oczekiwania i potrzeby społeczne, zdecydował się na złagodzenie wprowadzonych rygorów, przede wszystkim zapowiadając ułatwienia obrotu nieruchomościami rolnymi o powierzchni mniejszej niż 1 ha.
Wyraz tego dążenia stanowi ustawa z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw przyjęta 9 maja 2019 r. przez Senat bez poprawek i dnia 10 maja 2019 r. przekazana Prezydentowi do podpisu.
Dotychczasowe zasady nabywania nieruchomości rolnych
W pierwszej kolejności należy wskazać, że nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, do których na mocy art. 1a pkt 1 lit. b nie stosuje się przepisów ustawy, w ogóle nie podlegają rygorom ustawowej reglamentacji, a więc nabycie takich nieruchomości nie odbywa się na szczególnych zasadach i podlega swobodnemu obrotowi.
Natomiast w dotychczasowym brzmieniu u.k.u.r., jak i po nowelizacji, zasadą jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej (art. 2a ust. 1 u.k.u.r.)
Zasada ta znajduje zastosowanie z pewnymi ograniczeniami, bowiem zgodnie z art. 2a ust. 3 u.k.u.r. ustawodawca wskazał wprost pewne wyjątki. Wyłączenia te mają charakter zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy, stanowiąc że ograniczenia wskazane w art. 2a ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej między innymi przez osobę bliską zbywcy czy też jednostkę samorządu terytorialnego.
Nieruchomość rolną można było nabyć więc na zasadzie swobodnego obrotu, jedynie gdy jej powierzchnia była mniejsza niż lub równa 0,3 ha. W pozostałych przypadkach, nabyć nieruchomość rolną mógł jedynie rolnik indywidualny lub osoba niebędąca rolnikiem w przypadku ziszczenia się jednego z ustawowych wyłączeń.
Nie-rolnik nabędzie nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha
Powołując się na oczekiwania oraz potrzeby społeczne, ustawodawca zdecydował się na złagodzenie wprowadzonych rygorów dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi. Na podstawie treści nowego art. 2a ust. 3 pkt 1a u.k.u.r ograniczenia wynikające z przepisów art. 2a ust. 1 i 2 (zgodnie, z którymi nabywcą może być jedynie rolnik indywidualny) nie znajdą zastosowania do nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha.
W konsekwencji, rozszerzeniu ulegnie katalog podmiotów mających możliwość nabycia nieruchomości rolnej o osoby niebędące rolnikami indywidualnymi, z zastrzeżeniem, że dotyczy to jedynie nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha.
Nabycie bez zgody KOWR, ale uwaga na pierwokup
Choć ustawodawca zdecydował się na umożliwienie osobom niebędącym rolnikami indywidualnymi nabywanie nieruchomości rolnych o powierzchni większej niż 0,3 ha, ale o powierzchni mniejszej niż 1ha, to w dalszym ciągu stosuje się do takich nieruchomości przepisy ustawy i obrót takimi nieruchomościami rolnymi podlega wszelkim rygorom ustawy, chyba że stanowi ona inaczej.
Bez zmiany w tym zakresie pozostaje bowiem treść art. 1a pkt 1 lit. b, wyłączającego nieruchomości rolne o określonej powierzchni spod władania ustawy, która nie ulegnie zmianie. Na mocy art. 1a pkt 1 lit. b, przepisów ustawy nadal nie stosuje się jedynie do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.
W rezultacie pamiętać należy, że Krajowy Ośrodek Wspierania Rolnictwa zachowuje na rzecz Skarbu Państwa prawo do pierwokupu, ustanowione w art. 3 ust. 4 u.k.u.r. w odniesieniu do nabywania nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha, bowiem ustawa w art. 3 ust. 5 nie przewiduje wyłączenia prawa pierwokupu nieruchomości o powyższych parametrach.
Ze względu jednak na okoliczność, że nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 1 ha stanowią przedmiot jednego z wyłączeń określonych w art. 2a ust. 3 u.k.u.r., nie jest konieczna zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wspierania Rolnictwa wyrażona w drodze decyzji administracyjnej na ich nabycie.
Raz jeszcze wymaga podkreślenia okoliczność, że ustawodawca umożliwił jedynie szerszemu kręgowi osób nabycie nieruchomości rolnej, dozwalając osobom niebędącym rolnikami na nabycie nieruchomości o powierzchni większej niż 0,3 ha, ale nie większej niż 1 ha.
Złudna liberalizacja obrotu nieruchomościami rolnymi
Z perspektywy podmiotów niebędących rolnikami indywidualnymi należy mieć na uwadze, że nadchodząca nowelizacja sprawia jedynie pozory uwolnienia obrotu nieruchomościami rolnymi.
Choć ustawodawca zezwala szerszemu kręgowi osób na nabycie nieruchomości rolnej, dozwalając osobom niebędącym rolnikami na nabycie nieruchomości o powierzchni większej niż 0,3 ha, ale nie większej niż 1 ha, to wspomniane nieruchomości w dalszym ciągu podlegają wszelkim rygorom znajdującym się w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.
Choć do nabycia nieruchomości o powyższych parametrach nie będzie koniecznym uzyskanie zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, to w dalszym ciągu KOWR będzie mógł korzystać z prawa pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa.
Trudno także spodziewać się wzmożonej aktywności na rynku nieruchomości rolnych czy uznać za wolny obrót stan prawny, w którym nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście, a we wspomnianym okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
Pewną alternatywę może stanowić dopuszczalność nabywania przez podmioty niebędące rolnikami indywidualnymi nieruchomości rolnych w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego, jednakże wątpliwości może budzić racjonalność biznesowa takiego rozwiązania w praktyce obrotu.
Autor:
Michał Skwarek - aplikant radcowski w departamencie prawnym Russell Bedford Poland. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego.
