poniedziałek, 25 czerwiec 2018 20:11

Opłata rezerwacyjna za mieszkanie a podatek VAT

Deweloperzy przed zawarciem umowy przedwstępnej nabycia lokalu mieszkalnego często zawierają z przyszłymi nabywcami umowę rezerwacyjną lokalu. Na podstawie tej umowy przyszli właściciele zobowiązują się do wpłacenia na rzecz dewelopera opłaty rezerwacyjnej potwierdzającej zainteresowanie lokalem. W związku z powyższym może powstać wątpliwość, czy otrzymaną opłatę deweloper powinien traktować jako przedpłatę lub zaliczkę na poczet przyszłej dostawy lokalu mieszkalnego i w związku z tym w jaki sposób rozpoznać tą opłatę dla potrzeb podatku VAT.

 

Opłata rezerwacyjna nie służyła finansowaniu budowy lokalu lecz była wykorzystywana na bieżącą działalność spółki. Jeżeli klient zechciał zaliczyć tę opłatę rezerwacyjną na poczet ceny sprzedaży, wówczas składał oświadczenie woli o przeznaczeniu tych środków na poczet ceny i składał oświadczenie o potrąceniu kwoty na poczet ceny.

Zgodnie z interpretacją indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 16 lutego 2015 r. sygn. IBPP2/443-1102/14/ICz, opłata rezerwacyjna w dacie jej otrzymania przez spółkę nie wiąże się z wykonaniem świadczenia i tym samym nie podlega opodatkowaniu VAT z dniem jej otrzymania. Dopiero w przypadku gdy opłata rezerwacyjna zostaje zaliczona na poczet wpłaty z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego poprzez m.in. zawarcie umowy przedwstępnej wówczas w dacie zawarcia tejże umowy przekształca się w zaliczkę i podlega obowiązkowi podatkowemu.

Przedmiotowa sprawa dotyczyła spółki prowadzącej działalność w zakresie budowy i sprzedaży mieszkań. Osoby zainteresowane kupnem lokali mieszkalnych na podstawie umowy rezerwacyjnej, wpłacali tzw. opłaty rezerwacyjne, której celem było z jednej strony wykazanie gotowości przyszłego nabywcy do nabycia lokalu, a z drugiej strony zobowiązanie się sprzedawcy w stosunku do kupującego, że w terminie do dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie zawrze z osobą trzecią żadnej umowy, której skutkiem byłoby powstanie zobowiązania do sprzedaży tegoż lokalu.

Opłata rezerwacyjna nie służyła finansowaniu budowy lokalu lecz była wykorzystywana na bieżącą działalność spółki. Jeżeli klient zechciał zaliczyć tę opłatę rezerwacyjną na poczet ceny sprzedaży, wówczas składał oświadczenie woli o przeznaczeniu tych środków na poczet ceny i składał oświadczenie o potrąceniu kwoty na poczet ceny. Natomiast w sytuacji, kiedy klient po podpisaniu umowy rezerwacyjnej i dokonaniu opłaty rezerwacyjnej, zrezygnował z nabycia lokalu z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający zatrzymywał kaucję. 

Na podstawie wskazanego stanu faktycznego podatnik zwrócił się z pytaniem, czy wpłaty z tytułu umowy rezerwacyjnej, należy traktować jako wpłaty, ustalonej kwoty na przyszłą dostawę lokalu w związku z czym powstanie obowiązek podatkowy zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.

W ocenie organu w momencie wpłaty przez klienta opłaty rezerwacyjnej do chwili podpisania umowy przedwstępnej opłata ta nosi znamiona „kaucji”, której jednak na próżno szukać w przepisach o podatku od towarów i usług. Zgodnie ze znaczeniem słownikowym „kaucja” jest to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niedopełnienia zobowiązania. Cechą charakterystyczną kaucji jest to, że może ona zostać wykorzystana tylko w ściśle określonym przypadku, tj. w razie niedopełnienia zobowiązania. Zabezpieczenie wykonania umowy, poprzez ustanowienie kaucji ma charakter gwarancyjny, zabezpieczający, co oznacza, że ustanowiona jest ona na wypadek, gdyby strona umowy, która złożyła kaucję nie wywiązała się z niej. Wówczas druga strona umowy może zaspokoić się ze złożonej kaucji. 

Mając na uwadze okoliczności sprawy organ podatkowy uznał, iż opłaty rezerwacyjne nie będą stanowić wynagrodzenia za świadczenie usług, jak również nie można ich uznać za zaliczkę dotyczącą nabycia lokalu mieszkalnego, a jedynie będą one potwierdzać rzeczywiste zainteresowanie Klienta ofertą i wolę nabycia lokalu.

W świetle powyższego, uiszczenie opłaty rezerwacyjnej na rachunek dewelopera nie stanowi przedpłaty ani zaliczki na poczet przyszłej dostawy lokalu mieszkalnego, w rozumieniu art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. W konsekwencji, deweloper nie powinien dokumentować tego typu transakcji fakturą VAT. Dopiero w przypadku gdy opłata rezerwacyjna w momencie zawarcia z klientem przedwstępnej umowy zostaje zaliczona, zgodnie z oświadczeniem woli klienta, na poczet wpłaty z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego, należy przyjąć, że z tą chwilą opłata rezerwacyjna przekształca się w zaliczkę, skutkującą na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług obowiązkiem podatkowym, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT.

Analogiczne stanowisko zaprezentował Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacjach z dnia 2 kwietnia 2014 r. (sygn.: IPPP1/443-214/14-4/AS) oraz z dnia 28 marca 2014 r. (sygn.: IPPP1/443-218/14-2/EK).

Masz pytanie z zakresu podatków?

rafal dabrowski1

Warszawa

Rafał Dąbrowski

Kierownik Deparamentu Podatków
tel: 22 276 61 84
email: rafal.dabrowski@russellbedford.pl

rafal dabrowski1

Katowice

Leszek Dukiewicz

Dyrektor biura w Katowicach
tel: 32 73 13 420
email: leszek.dutkiewicz@russellbedford.pl

Kariera

Chcesz rozpocząć karierę w dynamicznej międzynarodowej, prężnie rozwijającej się organizacji, stawiasz na rozwój zawodowy, sukces i karierę – prześlij do nas swoją aplikację, nie omijamy żadnego życiorysu!

Aktualne oferty pracy

Skontaktuj się z nami

Biuro prasowe

Prawo do publikacji możliwe jest po skontaktowaniu się z naszym działem PR.

Zapraszamy do zamawiania komentarzy. Nasi eksperci udzielają wypowiedzi m.in. dla magazynu Forbes, dla Pulsu Biznesu, dla Gazety Finansowej i Rzeczpospolitej. Pozostajemy do Waszej dyspozycji.

 

więcej

O Russell Bedford

broszura rb 2020

Witamy

w gronie niezależnych księgowych, audytorów, doradców podatkowych i konsultantów biznesowych, zrzeszonych w sieci Russell Bedford International. Od ponad 35 lat światowa sieć firm konsultingowych Russell Bedford International zapewnia wiedzę finansową i doradztwo biznesowe podmiotom na wielu różnych rynkach i branżach w każdym zakątku świata.

Pobierz broszurę Russell Bedford

 

Facebook

Twitter

RB__Poland @LeszekDutkiewi1 o najnowszym o rozstrzygnięciu w sprawie opinii zabezpieczającej – po ponad 3 latach wnioskodawca… https://t.co/LV09SxjNXx
18hreply
RB__Poland Polska w pierwszej dziesiątce krajów naruszających RODO - Russell Bedford https://t.co/VayaNPjkrW
24hreply
RB__Poland Samochód kupiony za gotówkę nie może być kosztem - Russell Bedford https://t.co/RVYzKtIvSQ
RB__Poland Russell Bedford International umacnia pozycję w Angoli - Russell Bedford https://t.co/sOEBWhmGPf