poniedziałek, 10 czerwiec 2019 06:26

Podatki zagraniczne: Inwestowanie we francuskie nieruchomości

fot. unsplash fot. unsplash

Francja jest jednym z największych rynków inwestycyjnych w Europie kontynentalnej. Stabilne gospodarka i system prawny, a także historia i kultura sprawiają, że Francja jest atrakcyjna dla inwestorów nieruchomości.

Obecnie Francja na swoją korzyść może wskazać na niskie stopy procentowe i sektor wynajmu, który wykazuje stały wzrost, szczególnie w głównych miastach, takich jak Paryż, Lyon i Bordeaux. Chociaż przyciągnęło to inwestorów instytucjonalnych zainteresowanych sprzedażą detaliczną i turystyką, wyróżnia się również inwestorów indywidualnych poszukujących możliwości inwestycyjnych lub drugich domów.

Aspekty prawne

Nie ma ograniczeń prawnych dotyczących własności zagranicznej francuskich nieruchomości. Prawo francuskie ma tu zawsze zastosowanie, z wyjątkiem spraw spadkowych, do których stosuje się prawo kraju właściciela nierezydenta. Dokumenty prawne, które przenoszą bezpośrednią własność nieruchomości francuskiej, muszą być sporządzone przez notariusza i złożone w Rejestrze Landów. W przypadku sprzedaży pośredniej potrzebny adwokat. W przypadkach, gdy trwa budowa lub remont, konieczne jest pozwolenie na budowę lub rozbiórkę.

Francuski system prawny i podatkowy jest złożony, ale dzięki temu francuska własność nieruchomości jest bezpieczna, co czyni inwestycję racjonalną w dłuższej perspektywie

W przypadku leasingu umowy muszą być sporządzone przez prawnika. Istnieją ograniczenia dotyczące podwyżek czynszu. Oprócz płacenia czynszu, najemcy muszą płacić opłaty serwisowe, aby utrzymać wynajęty lokal w dobrym stanie, muszą również ubezpieczyć nieruchomość i jej zawartość.

W przypadku zagranicznych inwestorów nieruchomość może zostać nabyta bezpośrednio przez osoby fizyczne niebędące rezydentami lub za pośrednictwem spółki utworzonej specjalnie w tym celu. Spółka będzie podmiotem niekomercyjnym (SCI) na mocy prawa francuskiego. W przypadku dochodów z najmu udziałowcy mogą wybierać między płaceniem podatku dochodowego od osób fizycznych lub przejściem na podatek od osób prawnych.

Właściciele nieruchomości płacą podatki od nabycia, wynajmu i sprzedaży nieruchomości.

Podatek od nabycia

Sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT w wysokości 20% i / lub podatkowi transferowemu w wysokości 5,8%, w zależności od wieku i rodzaju nieruchomości. W niektórych przypadkach VAT od nabycia może zostać odliczony od przychodów z najmu.

Podatki od dochodów z najmu

W przypadku osób niebędących rezydentami obowiązuje podstawowa stawka w wysokości 30% podatku od dochodu z wynajmu netto. Dodatkowe 7,5% w opłatach społecznych jest również płatne, lub 17,2%, jeśli podatnik nie jest rezydentem Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Chociaż dochody z wynajmu nieumeblowanej nieruchomości są zwolnione z podatku VAT, właściciele mogą zdecydować się na zapłacenie podatku VAT od dochodów z najmu. Może to być przydatna opcja, gdyż właściciel może potrącić koszty podatku VAT związane z nieruchomością, takie jak te wynikające z budowy lub remontu.

Jeżeli nieruchomość jest własnością spółki niebędącej rezydentem, podatek dochodowy od osób prawnych jest płacony od dochodu w wysokości 15% poniżej 38 120 euro, 28% od 38 121 do 500 000 euro, a wzrasta do 33,33%, gdy dochód z wynajmu przekroczy 500 000 euro.

Podatki przy sprzedaży

Osoby fizyczne niebędące rezydentami płacą podatek u źródła w wysokości 19%, obliczany na podstawie różnicy między ceną sprzedaży a pierwotnym kosztem nieruchomości. Powyżej jednej sprzedaży rocznie, opodatkowanie ulegnie zmianie. Dostępne mogą być zwolnienia w oparciu o czas trwania własności.

Ponadto zastosowanie mają podatki socjalne w wysokości 7,5% lub 17,2%, jeżeli podatnik nie jest rezydentem Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Jeżeli nieruchomość jest własnością spółki niebędącej rezydentem lub spółki francuskiej z opcją podatku dochodowego od osób prawnych, podatek jest obliczany na podstawie różnicy między przychodami ze sprzedaży a uznaną wartością księgową netto. Podatek jest naliczany w wysokości 15% do 38 120 EUR, 28% między 38 120 EUR a 500 000 EUR, a 33% powyżej 500 000 EUR.

Inne podatki

Inne podatki roczne, o których należy pamiętać, obejmują lokalne podatki od nieruchomości oparte na wartości nieruchomości, oparte na nieruchomościach i użytkowaniu nieruchomości nie wynajętej. Podatek od majątku od nieruchomości o wartości ponad 1,3 mln euro obowiązuje również w wysokości:

  • 0,7% między 1,3 mln a 2,57 mln EUR
  • 1% między 2,57 a 5 milionów euro
  • 1,25% między 5 a 10 mln euro
  • 1,5% powyżej 10 mln EUR
  • 3% w przypadku wstrzymania tożsamości fizycznych właścicieli.

Uwagi dotyczące kosztów

Oprócz podatków istnieją inne koszty, które należy wziąć pod uwagę przy inwestowaniu w nieruchomości francuskie. Obejmują one:

  • opłaty za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami do 10% ceny sprzedaży
  • koszty prawne sporządzenia tymczasowej umowy lub umowy kupna-sprzedaży w pewnych okolicznościach
  • opłaty bankowe i księgowe za niektóre dokumenty finansowe
  • opłaty za włączenie firmy, jeśli jest używana jako pojazd zakupowy, w wysokości około 2000 EUR
  • opłaty notarialne za ostateczną umowę kupna-sprzedaży w wysokości 8% ceny sprzedaży
  • opłaty księgowe za niektóre deklaracje podatkowe.

Aspekty finansowe

Inwestycje w nieruchomości są zwykle finansowane przez połączenie wkładu kapitałowego i finansowania bankowego. Bank zazwyczaj wymaga minimum 20% depozytu osobistego i zabezpieczenie nad nieruchomością dla każdej zaliczki hipotecznej. Notariusz przeprowadzi kontrole prania pieniędzy w celu sprawdzenia ich pochodzenia

Francuski system prawny i podatkowy jest złożony, ale dzięki temu francuska własność nieruchomości jest bezpieczna, co czyni inwestycję racjonalną w dłuższej perspektywie.

Autorzy: Laëtitia Villian, Pyramide Conseils, Russell Bedford Francja

Masz pytanie z zakresu podatków?

rafal dabrowski1

Warszawa

Rafał Dąbrowski

Kierownik Deparamentu Podatków
tel: 22 276 61 84
email: rafal.dabrowski@russellbedford.pl

rafal dabrowski1

Katowice

Leszek Dukiewicz

Dyrektor biura w Katowicach
tel: 32 73 13 420
email: leszek.dutkiewicz@russellbedford.pl

Kariera

Chcesz rozpocząć karierę w dynamicznej międzynarodowej, prężnie rozwijającej się organizacji, stawiasz na rozwój zawodowy, sukces i karierę – prześlij do nas swoją aplikację, nie omijamy żadnego życiorysu!

Aktualne oferty pracy

Skontaktuj się z nami

Biuro prasowe

Prawo do publikacji możliwe jest po skontaktowaniu się z naszym działem PR.

Zapraszamy do zamawiania komentarzy. Nasi eksperci udzielają wypowiedzi m.in. dla magazynu Forbes, dla Pulsu Biznesu, dla Gazety Finansowej i Rzeczpospolitej. Pozostajemy do Waszej dyspozycji.

 

więcej

RB Magazine

RB Magazine numer 55

Tematy na czasie to split payment, raportowanie MDR, nowa matryca stawek VAT. Zmianom przyglądamy się na bieżąco na naszym portalu i w mediach społecznościowych. W magazynie podsumowujemy najważniejsze z nich, a także zwracamy uwagę na takie, które są równie ważne, ale niekoniecznie „medialne”.

Pobierz najnowszy RB Magazine

 

Facebook

Twitter

RB__Poland Uzyskanie zgody organu spółki na dokonanie czynności prawnej przez spółkę jest również w interesie kontrahenta - Ru… https://t.co/RB8RGXVIQq
18hreply
RB__Poland Dodatkowe informacje ws. wykazu podatników VAT - Russell Bedford Poland https://t.co/5JGinMFPtd
RB__Poland Russell Bedford na konferencji #Mazurytobiznes. Zobacz fotorelację: https://t.co/mHMjo3qHDd https://t.co/uh8ru9j9dt
RB__Poland Przeprowadzanie inwestycji na obszarach Natura 2000 - Russell Bedford Poland https://t.co/Y93sRBhiuX