poniedziałek, 10 czerwiec 2019 06:26

Podatki zagraniczne: Inwestowanie we francuskie nieruchomości

fot. unsplash fot. unsplash

Francja jest jednym z największych rynków inwestycyjnych w Europie kontynentalnej. Stabilne gospodarka i system prawny, a także historia i kultura sprawiają, że Francja jest atrakcyjna dla inwestorów nieruchomości.

Obecnie Francja na swoją korzyść może wskazać na niskie stopy procentowe i sektor wynajmu, który wykazuje stały wzrost, szczególnie w głównych miastach, takich jak Paryż, Lyon i Bordeaux. Chociaż przyciągnęło to inwestorów instytucjonalnych zainteresowanych sprzedażą detaliczną i turystyką, wyróżnia się również inwestorów indywidualnych poszukujących możliwości inwestycyjnych lub drugich domów.

Aspekty prawne

Nie ma ograniczeń prawnych dotyczących własności zagranicznej francuskich nieruchomości. Prawo francuskie ma tu zawsze zastosowanie, z wyjątkiem spraw spadkowych, do których stosuje się prawo kraju właściciela nierezydenta. Dokumenty prawne, które przenoszą bezpośrednią własność nieruchomości francuskiej, muszą być sporządzone przez notariusza i złożone w Rejestrze Landów. W przypadku sprzedaży pośredniej potrzebny adwokat. W przypadkach, gdy trwa budowa lub remont, konieczne jest pozwolenie na budowę lub rozbiórkę.

Francuski system prawny i podatkowy jest złożony, ale dzięki temu francuska własność nieruchomości jest bezpieczna, co czyni inwestycję racjonalną w dłuższej perspektywie

W przypadku leasingu umowy muszą być sporządzone przez prawnika. Istnieją ograniczenia dotyczące podwyżek czynszu. Oprócz płacenia czynszu, najemcy muszą płacić opłaty serwisowe, aby utrzymać wynajęty lokal w dobrym stanie, muszą również ubezpieczyć nieruchomość i jej zawartość.

W przypadku zagranicznych inwestorów nieruchomość może zostać nabyta bezpośrednio przez osoby fizyczne niebędące rezydentami lub za pośrednictwem spółki utworzonej specjalnie w tym celu. Spółka będzie podmiotem niekomercyjnym (SCI) na mocy prawa francuskiego. W przypadku dochodów z najmu udziałowcy mogą wybierać między płaceniem podatku dochodowego od osób fizycznych lub przejściem na podatek od osób prawnych.

Właściciele nieruchomości płacą podatki od nabycia, wynajmu i sprzedaży nieruchomości.

Podatek od nabycia

Sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT w wysokości 20% i / lub podatkowi transferowemu w wysokości 5,8%, w zależności od wieku i rodzaju nieruchomości. W niektórych przypadkach VAT od nabycia może zostać odliczony od przychodów z najmu.

Podatki od dochodów z najmu

W przypadku osób niebędących rezydentami obowiązuje podstawowa stawka w wysokości 30% podatku od dochodu z wynajmu netto. Dodatkowe 7,5% w opłatach społecznych jest również płatne, lub 17,2%, jeśli podatnik nie jest rezydentem Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Chociaż dochody z wynajmu nieumeblowanej nieruchomości są zwolnione z podatku VAT, właściciele mogą zdecydować się na zapłacenie podatku VAT od dochodów z najmu. Może to być przydatna opcja, gdyż właściciel może potrącić koszty podatku VAT związane z nieruchomością, takie jak te wynikające z budowy lub remontu.

Jeżeli nieruchomość jest własnością spółki niebędącej rezydentem, podatek dochodowy od osób prawnych jest płacony od dochodu w wysokości 15% poniżej 38 120 euro, 28% od 38 121 do 500 000 euro, a wzrasta do 33,33%, gdy dochód z wynajmu przekroczy 500 000 euro.

Podatki przy sprzedaży

Osoby fizyczne niebędące rezydentami płacą podatek u źródła w wysokości 19%, obliczany na podstawie różnicy między ceną sprzedaży a pierwotnym kosztem nieruchomości. Powyżej jednej sprzedaży rocznie, opodatkowanie ulegnie zmianie. Dostępne mogą być zwolnienia w oparciu o czas trwania własności.

Ponadto zastosowanie mają podatki socjalne w wysokości 7,5% lub 17,2%, jeżeli podatnik nie jest rezydentem Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Jeżeli nieruchomość jest własnością spółki niebędącej rezydentem lub spółki francuskiej z opcją podatku dochodowego od osób prawnych, podatek jest obliczany na podstawie różnicy między przychodami ze sprzedaży a uznaną wartością księgową netto. Podatek jest naliczany w wysokości 15% do 38 120 EUR, 28% między 38 120 EUR a 500 000 EUR, a 33% powyżej 500 000 EUR.

Inne podatki

Inne podatki roczne, o których należy pamiętać, obejmują lokalne podatki od nieruchomości oparte na wartości nieruchomości, oparte na nieruchomościach i użytkowaniu nieruchomości nie wynajętej. Podatek od majątku od nieruchomości o wartości ponad 1,3 mln euro obowiązuje również w wysokości:

  • 0,7% między 1,3 mln a 2,57 mln EUR
  • 1% między 2,57 a 5 milionów euro
  • 1,25% między 5 a 10 mln euro
  • 1,5% powyżej 10 mln EUR
  • 3% w przypadku wstrzymania tożsamości fizycznych właścicieli.

Uwagi dotyczące kosztów

Oprócz podatków istnieją inne koszty, które należy wziąć pod uwagę przy inwestowaniu w nieruchomości francuskie. Obejmują one:

  • opłaty za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami do 10% ceny sprzedaży
  • koszty prawne sporządzenia tymczasowej umowy lub umowy kupna-sprzedaży w pewnych okolicznościach
  • opłaty bankowe i księgowe za niektóre dokumenty finansowe
  • opłaty za włączenie firmy, jeśli jest używana jako pojazd zakupowy, w wysokości około 2000 EUR
  • opłaty notarialne za ostateczną umowę kupna-sprzedaży w wysokości 8% ceny sprzedaży
  • opłaty księgowe za niektóre deklaracje podatkowe.

Aspekty finansowe

Inwestycje w nieruchomości są zwykle finansowane przez połączenie wkładu kapitałowego i finansowania bankowego. Bank zazwyczaj wymaga minimum 20% depozytu osobistego i zabezpieczenie nad nieruchomością dla każdej zaliczki hipotecznej. Notariusz przeprowadzi kontrole prania pieniędzy w celu sprawdzenia ich pochodzenia

Francuski system prawny i podatkowy jest złożony, ale dzięki temu francuska własność nieruchomości jest bezpieczna, co czyni inwestycję racjonalną w dłuższej perspektywie.

Autorzy: Laëtitia Villian, Pyramide Conseils, Russell Bedford Francja

Masz pytanie z zakresu podatków?

rafal dabrowski1

Warszawa

Rafał Dąbrowski

Kierownik Deparamentu Podatków
tel: 22 276 61 84
email: rafal.dabrowski@russellbedford.pl

rafal dabrowski1

Katowice

Leszek Dukiewicz

Dyrektor biura w Katowicach
tel: 32 73 13 420
email: leszek.dutkiewicz@russellbedford.pl

Kariera

Chcesz rozpocząć karierę w dynamicznej międzynarodowej, prężnie rozwijającej się organizacji, stawiasz na rozwój zawodowy, sukces i karierę – prześlij do nas swoją aplikację, nie omijamy żadnego życiorysu!

Aktualne oferty pracy

Skontaktuj się z nami

Biuro prasowe

Prawo do publikacji możliwe jest po skontaktowaniu się z naszym działem PR.

Zapraszamy do zamawiania komentarzy. Nasi eksperci udzielają wypowiedzi m.in. dla magazynu Forbes, dla Pulsu Biznesu, dla Gazety Finansowej i Rzeczpospolitej. Pozostajemy do Waszej dyspozycji.

 

więcej

RB Magazine

RB Magazine numer 59

Piąta edycja konferencji Ceny Transferowe 2019/2020 ma w temacie głównym nowe podejście do transakcji realizowanych w grupach podmiotów powiązanych. Prowadzący podsumują nowości, jakie przyniósł nam miniony rok, i przedstawią plany na 2020. Jako przydatny bonus przygotowaliśmy dla Was kalendarz zmian i podsumowanie, które warto mieć pod ręką.

Pobierz najnowszy RB Magazine

 

Facebook

Twitter

RB__Poland Prawo Unii nie stoi na przeszkodzie uregulowaniu krajowemu, które przewiduje, że każdy właściciel mieszkania w budy… https://t.co/r0WZXODDX8
RB__Poland Restrukturyzacja kredytu może wiązać się ze sporym zobowiązaniem podatkowym - Russell Bedford Poland https://t.co/dcA3bInbYs
RB__Poland Niezmiernie miło nam jest zaprezentować Państwu pierwszy numer miesięcznika VADEMECUM RB z zakresu kadr i płac:… https://t.co/MabWDg5YUb
RB__Poland Po pracowitym i udanym roku sezon konferencyjny Russell Bedford zakończył się dwoma ostatnimi wydarzeniami roku: sp… https://t.co/uqiIer2vXE