Zasiedzenie służebności gruntowej - istota i przesłanki

Istota i treść służebności gruntowej

Przechodząc do merytorycznej analizy służebności gruntowej, w pierwszej kolejności należy zauważyć, że podobnie jak służebność osobista, użytkowanie, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu czy hipoteka, została ona wymieniona w zamkniętym katalogu ograniczonych praw rzeczowych, o którym mowa w art. 244 § 1 k.c.

Normatywna treść omawianego prawa została uregulowana w art. 285 § 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej⁵, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. Z powyższego wynika, że treść służebności gruntowej polega albo na obowiązku znoszenia ingerencji innej osoby w prawo własności nieruchomości obciążonej, albo na obowiązku zaniechania wykonywania przez właściciela nieruchomości obciążonej określonych uprawnień wynikających z jej własności. Służebność gruntowa nie może natomiast polegać na obowiązku czynienia po stronie właściciela nieruchomości obciążonej . Co więcej, zgodnie z § 2 omawianego przepisu, służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. W wyroku z dnia 15 kwietnia 2021 r.⁶ Sąd Najwyższy doprecyzował, że przy ocenie dopuszczalności ustanowienia służebności gruntowej o określonej treści zawsze należy mieć na względzie cel w postaci zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej, a nie zabezpieczenie interesów aktualnego jej właściciela. Parafrazując konkluzję przywołanego judykatu, należy stwierdzić, że służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością władnącą w tym sensie, że nie może dojść do jej ustanowienia, jeżeli skutkiem takiej czynności nie będzie faktyczne zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej, a wyłącznie korzyść jej właściciela. Jedynie na marginesie należy zaznaczyć, że prawną konsekwencją wspomnianego „związania” jest fakt, iż służebność gruntowa stanowi część składową nieruchomości władnącej, przez co, w związku z treścią art. 50 k.c., „dzieli los” nieruchomości władnącej (podmiotem uprawnionym do wykonywania służebności jest każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej).

Sposoby nabycia służebności gruntowej

a. Ustanowienie służebności gruntowej w drodze umowy

Z przepisów ogólnych dotyczących ograniczonych praw rzeczowych wynika, że służebność gruntowa, podobnie jak każde inne ograniczone prawo rzeczowe, może powstać (zostać ustanowiona) w drodze umownej. Na mocy art. 245 § 1 k.c. do umowy tej stosuje się przepisy o przeniesieniu własności, z zastrzeżeniem wynikającym z treści § 2 z którego wynika, że służebność może zostać ustanowiona pod warunkiem lub z terminem, a forma aktu notarialnego jest wymaga wyłącznie do oświadczenia woli składanego przez właściciela. Poza tym służebność gruntowa może zostać ustanowiona na mocy orzeczenia sądowego, w ramach działu spadku, czy też decyzji administracyjnej. Dodatkowym wymogiem warunkującym skuteczność ustanowienia służebności gruntowej jest konstytutywny wpis tego prawa do księgi wieczystej, o czym mowa w art. 2451 k.c.

b. Nabycie służebności gruntowej w drodze zasiedzenia

Należy jednak zauważyć, że szczególnym sposobem nabycia służebności gruntowej, jest jej zasiedzenie (a więc nabycie ex lege – z mocy ustawy), do którego na mocy art. 292 k.c., stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące zasiedzenia nieruchomości (art. 172-176 k.c.). Przyjmuje się, że sens instytucji zasiedzenia polega na usankcjonowaniu długotrwałego stanu faktycznego, który nie znajduje odzwierciedlenia w sferze stosunków prawnorzeczowych. Utrzymywanie przez dłuższy czas rozdźwięku między rzeczywistym stanem posiadania a formalnym stanem własności byłoby sprzeczne z interesem porządku publicznego. Zasiedzenie jest instrumentem korekty stosunków własnościowych, polegającym na nadaniu charakteru prawa zadawnionym stanom faktycznym. W instytucji zasiedzenia przejawia się zatem prawokorygująca funkcja posiadania⁷. Innymi słowy, nabycie prawa rzeczowego (co do zasady własności, ale również właśnie służebności gruntowej, w tym służebności przesyłu) może nastąpić w drodze długotrwałego i nieprzerwanego posiadania, które w odniesieniu do służebności musi przybrać postać korzystania z trwałego i widocznego urządzenia.

c. Posiadanie służebności jako przesłanka zasiedzenia

Już z samej treści przywołanego art. 292 k.c. wynika, że podstawową przesłanką nabycia służebności w drodze zasiedzenia jest jej posiadanie. Odmiennie jednak niż w przypadku zasiedzenia własności nieruchomości, przesłanką zasiedzenia omawianej służebności nie jest posiadanie samoistne (faktyczne posiadanie jak właściciel – art. 336 k.c.), a posiadanie służebności, o którym mowa w art. 352 k.c., a więc korzystanie z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności. Przyjmuje się, że owo posiadanie musi charakteryzować się stałością (trwałością), co zaakcentował w wyroku z dnia 31 stycznia 1967 r⁸. Sąd Najwyższy zauważając, że posiadanie służebności musi wykazywać się pewnym poziomem stabilności. W przypadku, gdy akty faktycznego wykonywania służebności są całkowicie pozbawione tejże stabilności, nosząc charakter przypadkowości, to nie są one przejawem posiadania i nie prowadzą do ochrony posesoryjnej.

d. Trwałości i widoczność urządzeń

Urządzenie będące przedmiotem służebności ma być wytworem celowego działania człowieka, przybierającym materialną postać. Za niewystarczające uważa się stworzenie „urządzenia” poprzez zaniechanie określonych działań, w szczególności powstanie drogi na skutek niedokonywania nasadzeń czy zasiewów na pewnym obszarze⁹.

W orzeczeniu z dnia 26 listopada 1959 r¹⁰. Sąd Najwyższy stwierdził, że zwykła polna droga powstała wskutek stałego przejeżdżania pewnym szlakiem i zaznaczona na gruncie jedynie koleinami oraz śladami przepędzania bydła nie jest tym trwałym i widocznym urządzeniem, o którym mówi art. 184 Prawa rzeczowego¹¹, i z którego długoletnie korzystanie może doprowadzić do nabycia służebności przejazdu i przechodu przez zasiedzenie. Ciekawym przykładem „trwałego” urządzenia, a za co tym idzie – służebności gruntowej, jest służebność okna, która może zostać nabyta przez zasiedzenie na podstawie art. 292 k.c., (uprzednio również na kanwie Prawa rzeczowego), jeżeli okno otwierane jest na zewnątrz, tak że sięga w przestrzeń nad gruntem sąsiednim¹².

Jak wspomniano powyżej, przedmiotem posiadania służebności prowadzącego do jej zasiedzenia musi być urządzenie trwałe, ale również widoczne. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że urządzenie jest widoczne w rozumieniu art. 292 k.c., gdy jest postrzegalne dla każdego przeciętnego uczestnika obrotu cywilnoprawnego. Widoczny charakter urządzenia można stwierdzić nie tylko wtedy, gdy właściciel nieruchomości służebnej może je zobaczyć bezpośrednio, lecz również wtedy, gdy możliwe jest niewątpliwe ustalenie jego istnienia na podstawie łatwo dostępnych danych¹³. Pewne kontrowersje odnośnie do widoczności urządzenia jako przesłanki zasiedzenia służebności ujawniły się po wprowadzeniu do Kodeksu cywilnego szczególnego rodzaju służebności gruntowej, za jaki należy uznać służebność przesyłu. Niejednokrotnie urządzenia przesyłowe, o których mowa w art. 49 § 1 k.c. (służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne np. linie elektroenergetyczne, ciepłownicze, gazownicze, wodociągowe), zlokalizowane są pod powierzchnią gruntu, a tym samym ich widoczność, w potocznym znaczeniu tego słowa, jest co najmniej ograniczona. W tej kwestii Sąd Najwyższy uznał, że podziemne urządzenia przesyłowe również spełniają przesłankę widoczności, jeżeli z innych łatwo dostępnych danych wynika niewątpliwie, że istnieją. Urządzenie, którego ma dotyczyć posiadanie, powinno stanowić dla właściciela wyraźne ostrzeżenie przed działaniem podmiotu, który korzystając z urządzenia przesyłowego umiejscowionego pod powierzchnią gruntu może doprowadzić do uzyskania odpowiedniej służebności gruntowej, i dlatego każdoczesny właściciel nieruchomości powinien mieć zapewnioną możliwość uzyskania wiedzy o usytuowaniu na jego nieruchomości urządzenia przesyłowego. W konsekwencji przyjąć należy, że w przypadku braku takiej wiedzy u kolejnego właściciela, przesłanka widoczności urządzenia zostanie zrealizowana, jeżeli urządzenie zostało tak oznakowane, że właściciel obiektywnie oceniając mógł i powinien taką wiedzę posiadać, stwierdzając istnienie na gruncie oznaczeń wymaganych właściwymi przepisami dla danego rodzaju urządzenia podziemnego¹⁴. W innym orzeczeniu Sąd Najwyższy uznał jednak, że samo oznaczenie urządzeń na stosownych mapach nie jest wystarczającym przejawem widoczności urządzenia, prowadzącego do zasiedzenia służebności. Zgodnie z przywołanym judykatem, przyjęcie koncepcji, że dla spełnienia warunku widoczności urządzenia przesyłowego wystarczające jest, aby do mapy zawierającej oznaczenie podziemnych urządzeń przesyłowych istniał powszechny dostęp, byłoby sprzeczne zarówno z brzmieniem, jak i z celem art. 292 k.c.. Okazałoby się bowiem, że do zasiedzenia służebności gruntowej może dojść nie tylko wtedy, gdy jej posiadacz korzysta z widocznego urządzenia, ale także wówczas, gdy właściciele nie poszukiwali tego urządzenia w sytuacji, gdy takie poszukiwanie nie było usprawiedliwione okolicznościami. Brak okoliczności uzasadniających wgląd do mapy obrazującej przebieg podziemnego urządzenia przesyłowego powoduje, że urządzenie to obiektywnie nie było widoczne dla właścicieli nieruchomości obciążonej¹⁵.
Kończąc wywód dotyczący istnienia trwałych i widocznych urządzeń na nieruchomości obciążonej, wypada wspomnieć, że w orzecznictwie zawisł spór w zakresie przesądzenia, czy owo urządzenie powinno zostać wzniesione przez posiadacza służebności, czy też wystarczającym jest, aby korzystał on z urządzenia wzniesionego przez właściciela nieruchomości obciążonej. Tytułem przykładu można wskazać jedno z orzeczeń Sądu Najwyższego¹⁶, przełamujące jak się wydaje dotychczasową linię orzeczniczą, w którym stwierdzono, że zasiedzenie służebności nie jest wyłączone tylko z tego powodu, że urządzenie to zostało wykonane przez właściciela nieruchomości obciążonej.

W piśmiennictwie wskazuje się¹⁷, że owego sporu nie rozstrzygnęło orzeczenie Sądu Najwyższego¹⁸, który w uchwale opowiedział się za pierwszym z przywołanych stanowisk.

e. Upływ czasu i dobra wiara posiadacza

Ostatnią z przesłanek ustawowych zasiedzenia służebności gruntowej jest upływ czasu, a dokładniej posiadanie służebności przez odpowiednio długi okres czasu. W związku z odesłaniem do odpowiedniego stosowania przepisów o zasiedzeniu własności nieruchomości, o którym mowa w art. 292 k.c., terminy zasiedzenia wynoszą odpowiednio 20 lat – w przypadku dobrej wiary posiadacza i 30 lat w przypadku złej wiary. Należy przy tym zauważyć, że w związku z treścią art. 172 k.c., posiadanie służebności przez wskazane wyżej okresy musi być nieprzerwane. W tej mierze na korzyść posiadacza służebności działa domniemanie ciągłości posiadania, o którym mowa w art. 340 k.c., co oznacza, że to właściciel nieruchomości obciążonej,

a nie posiadacz służebności musi wykazać w razie ewentualnego procesu, że posiadanie służebności nie miało charakteru ciągłego.

W doktrynie prawa pojawiają się dwie główne koncepcje dobrej wiary. Zgodnie z koncepcją „tradycyjną”, dobra wiara polega na błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu wykonywane przez niego prawo. Druga koncepcja dobrej wiary zwana „liberalną” zakłada, że dobra wiara posiadacza jest równoznaczna z jego przekonaniem, opartym na obiektywnych przesłankach, wywodzących się ze stosunku będącego podstawą i przyczyną konkretnego stanu faktycznego, że wykonując w swoim imieniu prawo własności niczyjego prawa nie narusza. Wydaje się, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego ostatecznie przeważyła koncepcja tradycyjna, czego odzwierciedleniem jest np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r.¹⁹ wydana na kanwie dość często zachodzącej ówcześnie problematyki, w ramach której strona domagała się stwierdzenia zasiedzenia własności nieruchomości, która była uprzednio przedmiotem nieformalnego obrotu (zbycia na podstawie umowy zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego).

Warto zauważyć, że momentem relewantnym z punktu widzenia ustalenia dobrej lub złej wiary posiadacza jest moment objęcia służebności w posiadanie. Późniejsza zła wiara posiadacza nie ma wpływu na wydłużenie okresu niezbędnego do nastąpienia skutku zasiedzenia. W postanowieniu z dnia 29 maja 2020 r.²⁰, Sąd Najwyższy potwierdził, że ocena dobrej wiary jako przesłanki zasiedzenia następuje według momentu objęciaw posiadanie, co wynika z art. 172 § 1 in fine k.c.. Na dobrą wiarę posiadacza, wynikającą z uzyskania posiadania w dobrej wierze, nie rzutują zatem zdarzenia następcze, które mają miejsce w czasie biegu terminu zasiedzenia (mala fides superveniens non nocet).

Nie należy przy tym tracić z pola widzenia tego, że w polskim porządku prawnym funkcjonuje domniemanie dobrej wiary zawarte w art. 7 k.c. Jedynie na marginesie należy wskazać, że istnienie owego domniemania zmienia ciężar dowodu, co ma niebagatelny wpływ na proceduralny aspekt w postępowaniu sądowym prowadzonym w przedmiocie stwierdzenia zasiedzenia służebności (lub postępowaniu w którym podniesiony został procesowy zarzut zasiedzenia). Innymi słowy, podmiot który z faktu posiadania służebności w dobrej wierze wywodzi określone skutki prawne (np. nabycie służebności w drodze zasiedzenia w terminie 20-letnim), nie ma obowiązku dowodzenia tej okoliczności, wręcz przeciwnie – to na właścicielu nieruchomości obciążonej ciąży obowiązek wykazania, że posiadacz służebności, w momencie objęcia posiadania, pozostawał w złej wierze.

__________________________

1 Z. Gołba, Rozdział I Służebności Gruntowe [w:] Służebności gruntowe, drogowe, osobiste i przesyłu, Warszawa 2016
2 Dekret Prezydium Krajowej Rady Narodowej z dnia 11 października 1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. 1946 nr 57, poz. 319)
3 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.)
4 Wynikającej z uchylonego z dniem 1 lutego 1989 r. art. 128 k.c.
5 M. Gutowski (red.), Kodeks cywilny. Tom I. Komentarz do art. 1–352. Wyd. 3, Warszawa 2021
6 wyrok Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z dnia 15 kwietnia 2021 r., sygn. akt I CSKP 86/21
7 K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 29, Warszawa 2021
8 wyrok Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z dnia 31 stycznia 1967 r., sygn. akt III CR 270/66
9 E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021
10 Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 listopada 1959 r., sygn. akt I CR 516/59
11 Obecnie art. 292 k.c.
12 Por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 1980 r., sygn. akt III CZP 83/79
13 K. Osajda (red. serii), W. Borysiak (red. tomu), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 29, Warszawa 2021
14 Postanowienie Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z dnia 15 kwietnia 2016 r., sygn. akt I CSK 226/15
15 Postanowienie Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z dnia 29 maja 2019 r., sygn. akt III CSK 87
16 Postanowienie Sądu Najwyższego – Izby Cywilna z dnia 27 stycznia 2006 r., sygn. akt III CSK 38/05
17 H. Ciepła, 20.3. Ustanowienie służebności gruntowej [w:] H. Ciepła, S. Brzeszczyńska, Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, sądowej, egzekucyjnej, podatkowej z wzorami umów, S. Brzeszczyńska, Warszawa 2020
18 Uchwała Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z dnia 9 sierpnia 2011 r., sygn. akt III CZP 10/11
19 Uchwała Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91
20 Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2020 r., sygn. akt IV CSK 661/19