Ilekroć w ustawie mowa o spółce nieruchomościowej – oznacza to podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:
„a) na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na pierwszy dzień roku obrotowego, co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego pierwszy dzień roku podatkowego – w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność,
b) na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy oraz w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy przychody podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego - przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto - w przypadku podmiotów innych niż określone w lit. a.”
Jednocześnie z pojawieniem się definicji spółki nieruchomościowej, ustawodawca wprowadził szereg obowiązków sprawozdawczych. W przypadku podmiotów, których rok pokrywa się z rokiem kalendarzowym pierwsze obowiązki muszą zostać wykonane już do końca marca 2022 roku. Na czym one polegają?
Zgodnie z art. 27 ust. 1e ustawy o CIT spółki oraz ich udziałowcy są zobowiązani do przekazania struktur własnościowych do Szefa Krajowej Administracji Skarbowej. Powyższy obowiązek muszą spełnić spółki nieruchomościowe oraz ich wspólnicy, którzy posiadają:
- udziały bądź akcje dające co najmniej 5% praw głosu,
- ogół praw i obowiązków dających co najmniej 5% prawa do udziału w zysku,
- co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.
Natomiast obowiązek informacyjny dotyczy przekazania informacji o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio udziały w spółce (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich praw. W przypadku gdy wyżej wymienione informacje przekazują wspólnicy, muszą również wskazać liczbę posiadanych przez siebie udziałów. W obu przypadkach informacje należy przesyłać według stanu na ostatni dzień roku podatkowego spółki.
Niniejsze informacje należy przesłać za pomocą środków komunikacji elektronicznej. Jednak do końca terminu na przesłanie informacji odnośnie struktury własnościowej został miesiąc. Na dzień dzisiejszy brak jakichkolwiek wytycznych szczegółowych odnośnie realizacji ustawowego obowiązku. Niejasny jest ani zakres, ani forma przekazywanych informacji, gdyż do tej pory nie ma urzędowego formularza. Przepisy w żaden sposób nie precyzują zakresu danych, który musi zostać przekazy organowi, który w przypadku uznania informacji za niekompletne wezwie do uzupełnia ich w żądanym przez siebie zakresie.
Dodatkowe pytania pojawiają się przy obowiązku raportowania powiązań pośrednich. Szczególnie skomplikowana sytuacja może powstać w przypadku dużego podmiotu, który posiada rozbudowaną strukturę kapitałową, gdyż zidentyfikowanie wszystkich podmiotów jako pośrednich wspólników może być bardzo czasochłonne oraz złożone. Jedyna podpowiedź ustawodawcy to ustalanie powiązań na zasadzie reguł zawartych w art. 11a ust. 3 ustawy o CIT, czyli na podstawie regulacji dotyczącej dokumentacji cen transferowych.
Pomimo wielu niejasności, braku sprecyzowania przez ustawodawcę zakresu żądanych danych, braku określonego sposobu ich przekazania, należy zwrócić szczególną uwagę, iż to na podatniku leży odpowiedzialność karno-skarbowa za nieprzekazanie bądź przekazanie danych niekompletnych. Rozporządzenie w sprawie wprowadzenia danej struktury jest jeszcze na etapie uzgodnień. Pozostaje mieć nadzieję, iż ustawodawca zdąży je ogłosić w terminie ustawowym obligującym spółki nieruchomościowe do złożenia stosownych informacji.
[1] Ustawa z dnia 26 lipca 1997 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2022 r. poz. 1,24,64, dalej zwana: ustawą o PIT)
[2] Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 2269, 2427, dalej zwana ustawą o CIT)
[3] art. 4a pkt 35 ustawy o CIT
Autorka: Darya Bannaya
Młodszy konsultant podatkowy. Absolwent kierunku Prawo na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego, absolwent kierunku Globalny Biznes, Finanse i Zarządzanie w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie. Laureatka konkursu Ministerstwa Finansów „Podatkowi Liderzy” 7. edycja. Prowadząca szkoleń oraz konferencji skierowanych dla cudzoziemców w tematyce podatkowych aspektów prowadzenia i założenia biznesu w Polsce.
Specjalizuje się w prawie podatkowym, doradzając klientom w bieżących sprawach związanych przede wszystkim z podatkami dochodowymi.
Autorka i współautorka publikacji o tematyce prawnopodatkowej.
